调控调整是楼市明年之必然吗?

2019-11-22T17:00:29  浏览次数:   作者:苏州房产小编   来源:苏州新房房产

  如今,即便是地方政府有放松的意愿,动力却有所不足,因为政策调整可能是对城市负责,而承担后果却是个人。无论是谁坐在这个位置,恐怕都不会轻举妄动的,除非楼市发生颠覆性的变化。
  楼市会发生颠覆性的变化吗?不会。
调控调整是楼市明年之必然吗?
  横盘时代的楼市既没有火热的盛夏,也没有寒冷的冬天,只剩下没有投机投资客的春秋两季。
  首先,今年住宅用地成交明显增长,而且地价不低、地王不多,明年楼市供应充裕无忧。
  其次,政府双向限价,房价不能大涨大跌,深圳市刚刚出台的政策也明文禁止房价大幅调整,房价横盘已是大概率事件。
  既然供应相对充足、房价相对稳定,居民收入也在增长,观望情绪将会逐渐消退,市场以自住型购房者为主,势必有所回温,成交也会逐渐放量。
  但是,千万不要认为楼市还会回到去年的火爆,没有炒房的投机投资,楼市趋稳也是毋容置疑的。
  依然会有人担心,如果现在的下行趋势继续蔓延,又当如何?
  我们相信,当购房者看不到更多市场下调的信号时,市场回温是可以期待的。
  而且,我们相信,在一些城市,会有政策回调的可能。
  未来,调控政策可能会如何调整呢?
  我们预判有三条逻辑:
  一是整体市场把控上,着力以下四点:
  加大供应,比如,适当放松二线城市及其都市圈城市土地指标,缓解供求失衡的矛盾,增加成交;
  加码棚改,比如,在维持房价稳定的基础上,继续实施差别化的棚改货币化,维持基本成交量;
  双向限价,比如,限制房价上涨的同时,强力限制房价跌幅,保持楼市与社会平稳;
  引导舆情,比如适时发出稳定市场的信号,引导市场预期,稳定房地产投资和销售。
  二是房地产金融逻辑上,强调以下四点:
  信贷供应的流向与额度依然会严控,进入房地产的资金不会更多,也不会减少。
  债市融资仅限于归还债务,不会增加房企现金流,不会让房企有多余的资金抢地王。
  证券市场IPO与再融资会继续严控,维持合意的房企资金松紧度。
  监管目标以房地产金融的稳定,确保房地产市场的稳定。
  三是市场最为关注的“四限”措施,可能差别化对待:
  限购令可以逐步放开,可以增加客户成交、稳定市场。毕竟房价不涨挤出了投机投资客,市场需求已经逐步转向自住型客户,而自住型客户购买多套的意愿和能力均不足,限购令存在的意义逐渐消失。
  限售令不宜放开,一旦投资客解套出逃,可能带动二手市场砸盘,反而不利于稳定市场预期。
  限贷令不会放松,控制了房地产主要入口资金的松紧度,才能确保楼市平稳,况且限贷令为央行统一政令,并非地方政府可以左右,没有中央指令,限贷令的调整几无可能。
  限价令不能放松,“房住不炒”的核心就是控制房价上涨预期,哪怕所有政策都放开,只要控制住房价不涨或微幅上涨,就可以遏制投机投资,就能够实现房子是用来住的,就可以确保楼市大稳。
  虽然各地动作不一,但相应措施叠加,市场情绪趋稳,楼市横盘可期,指望楼市大跌进而出现调控政策整体调整时机的可能性几乎丧失。
  “大稳小乱”已是楼市新常态,各地政府会有回调,调整动作“因城施策”、随机应变、微幅变化,只要不影响整体楼市平稳,不造成市场预期逆转,就不再需要宏观政策的统一调整,不管是加码还是“减灶”。
  可以想见,未来楼市调控政策的调整没有时机,只有方向——围绕横盘、上控下撑、微幅摆动。

上一篇:没有了 下一篇:政策给力,房地产市场高房价难以“回暖”