调控调整是楼市明年之必然吗？
2019-11-22T17:00:29 浏览次数： 作者：苏州房产小编 来源：苏州新房房产
如今，即便是地方政府有放松的意愿，动力却有所不足，因为政策调整可能是对城市负责，而承担后果却是个人。无论是谁坐在这个位置，恐怕都不会轻举妄动的，除非楼市发生颠覆性的变化。
楼市会发生颠覆性的变化吗？不会。
横盘时代的楼市既没有火热的盛夏，也没有寒冷的冬天，只剩下没有投机投资客的春秋两季。
首先，今年住宅用地成交明显增长，而且地价不低、地王不多，明年楼市供应充裕无忧。
其次，政府双向限价，房价不能大涨大跌，深圳市刚刚出台的政策也明文禁止房价大幅调整，房价横盘已是大概率事件。
既然供应相对充足、房价相对稳定，居民收入也在增长，观望情绪将会逐渐消退，市场以自住型购房者为主，势必有所回温，成交也会逐渐放量。
但是，千万不要认为楼市还会回到去年的火爆，没有炒房的投机投资，楼市趋稳也是毋容置疑的。
依然会有人担心，如果现在的下行趋势继续蔓延，又当如何？
我们相信，当购房者看不到更多市场下调的信号时，市场回温是可以期待的。
而且，我们相信，在一些城市，会有政策回调的可能。
未来，调控政策可能会如何调整呢？
我们预判有三条逻辑：
一是整体市场把控上，着力以下四点：
加大供应，比如，适当放松二线城市及其都市圈城市土地指标，缓解供求失衡的矛盾，增加成交；
加码棚改，比如，在维持房价稳定的基础上，继续实施差别化的棚改货币化，维持基本成交量；
双向限价，比如，限制房价上涨的同时，强力限制房价跌幅，保持楼市与社会平稳；
引导舆情，比如适时发出稳定市场的信号，引导市场预期，稳定房地产投资和销售。
二是房地产金融逻辑上，强调以下四点：
信贷供应的流向与额度依然会严控，进入房地产的资金不会更多，也不会减少。
债市融资仅限于归还债务，不会增加房企现金流，不会让房企有多余的资金抢地王。
证券市场IPO与再融资会继续严控，维持合意的房企资金松紧度。
监管目标以房地产金融的稳定，确保房地产市场的稳定。
三是市场最为关注的“四限”措施，可能差别化对待：
限购令可以逐步放开，可以增加客户成交、稳定市场。毕竟房价不涨挤出了投机投资客，市场需求已经逐步转向自住型客户，而自住型客户购买多套的意愿和能力均不足，限购令存在的意义逐渐消失。
限售令不宜放开，一旦投资客解套出逃，可能带动二手市场砸盘，反而不利于稳定市场预期。
限贷令不会放松，控制了房地产主要入口资金的松紧度，才能确保楼市平稳，况且限贷令为央行统一政令，并非地方政府可以左右，没有中央指令，限贷令的调整几无可能。
限价令不能放松，“房住不炒”的核心就是控制房价上涨预期，哪怕所有政策都放开，只要控制住房价不涨或微幅上涨，就可以遏制投机投资，就能够实现房子是用来住的，就可以确保楼市大稳。
虽然各地动作不一，但相应措施叠加，市场情绪趋稳，楼市横盘可期，指望楼市大跌进而出现调控政策整体调整时机的可能性几乎丧失。
“大稳小乱”已是楼市新常态，各地政府会有回调，调整动作“因城施策”、随机应变、微幅变化，只要不影响整体楼市平稳，不造成市场预期逆转，就不再需要宏观政策的统一调整，不管是加码还是“减灶”。
可以想见，未来楼市调控政策的调整没有时机，只有方向——围绕横盘、上控下撑、微幅摆动。
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