二手房价格破7万/㎡!河西中双学区房来了

2022-05-19T12:43:07  浏览次数:   作者:苏州房产小编   来源:苏州新房房产

上周一(6月17日)南京市规划和国土资源局官网,发布了苏宁睿城剩余地块项目规划设计方案批前公示南京学区房价格一览表双学区新房:

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项目位于鼓楼区水西门大街与清河路交叉口东北侧南京学区房价格一览表双学区新房,紧邻下圩河,西至清河路,南至水西门大街,距离苏宁睿城银河国际街区约1.5公里。

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根据方案显示,苏宁睿城剩余地块将建设4栋14层和6栋28层的住宅,以及1栋7层的商业和部分底商,项目占地面积约42414.38平方米,地块规划用地性质为商住混合用地,容积率≤2.8,建筑高度≤100米,建筑密度≤35%,绿地率≥30%南京学区房价格一览表双学区新房。

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从总平面示意图可以看出,由于受到河流的限制,项目地块整体呈现一把“刀刃”的形状,也是蛮奇特的,不过在“刀尖”有死角的部分,将用来开发商业,对于住宅部分倒是不会有太大的影响南京学区房价格一览表双学区新房。

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项目已动工,地理位置优越

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今天,我实地前往苏宁睿城剩余地块踩盘,发现距离规划发布仅过去一周的时间,项目已经开始动工,施工现场工程部也已经设立,节奏十分快。

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现场已有大型机械入场,正在进行地基工作:

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还没来得及贴上标志的门头:

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现场公示的规划方案:

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地块整体航拍图:

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地块细节部分:

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苏宁睿城紧靠河西万达,距离地铁2号线集庆门大街站约900米的距离,可以说是河西北部的中心位置。其剩余地块虽距离目前小区较远,但仍然具有绝对的优势。

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从上面的地图可以看出,项目距离地铁2号线集庆门大街站约2.4公里,相对较远;不过规划中的地铁9号线清河路站距离项目仅约800米,非常便捷。

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隔了两条马路,涵碧楼酒店就在对面:

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另外,周边还有江苏绿园、联创集团、南大苏富特科技创新园等企业、科技园区,高素质人群聚集。并且,与住宅一同打造的苏宁环球国际中心、苏宁慧谷集商业、办公于一体的综合体就在旁边,处于江东商贸圈的核心地段。

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中午12点左右,我在苏宁慧谷找了一家面店吃午饭,发现店里生意不错,来吃工作餐的年轻白领还是蛮多的,说明这里相对具有活力。

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不过,目前不能忽视的问题是,扬子江大道快速化改造工程对项目附近的道路环境造成了一定的影响。

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目前周边渣土车来来回回,建筑垃圾也堆得到处都是,甚至有的地方俨然一个停车场,环境堪忧。

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与拐弯之处的苏宁慧谷仿佛是两个世界,有种从“城乡结合部突然来到CBD”的即视感。

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扬子江大道快速化改造工程于2018年4月10日围挡施工,工期两年,也就是说预计2020年年中左右可以完工,届时房子也差不多盖好了,或许等到入住路也修好了,交通更加便捷,那就皆大欢喜。

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住宅最后一次加推时隔7年多 均价仅17200元/㎡

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项目所处区域新房项目不多,已经很久没有新楼盘入市,而苏宁睿城前期住宅苏宁银河国际社区,最后一次开盘还是在2011年11月5日,距今已有7年7个多月的时间,历时有点久远。

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彼时项目的单价15258元/㎡起售,均价仅17200元/㎡,且还有折扣优惠,最高全款97折,还有85㎡的小户型可选择,再对比如今河西中新房限价45000元/㎡的单价、动辄150㎡起步的大户型,可以说是天壤之别。

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苏宁睿城银河国际社区的住宅房源,于2012年7月就全部售罄,后面一直在卖的是公寓和办公产品。时隔7年又突然推出10栋住宅楼,不可谓不受关注。

苏宁睿城所处的河西北部多以商贸、办公集聚区为主,久未有新房推出,目前仅有的纯新盘为2017年7月7日拍出的G30地块,该地块经过289轮竞价,最终被葛洲坝、五矿以总价65亿拿下,楼面价34043元/㎡,且是河西唯一需要现房销售和需配建保障房的新房项目。

G30地块由葛洲坝、五矿、保利多家开发商联合开发,案名为葛洲坝五矿金陵府,又是走豪宅的路线。

项目规划建设9栋住宅楼,其中2号楼为保障房,总户数817户,保障房149户。

葛洲坝五矿金陵府与苏宁睿城剩余地块距离很近,仅隔着一条清江南路,未来两个项目的入市将为区域解渴。

至于价格方面,金陵府预计明年上市,且是新拍地块,价格目前还不好说。不过苏宁睿城拿地时间已经久远,预计还是会受到限价的影响,因此价格可参考河西中45000元/㎡的限价。

说到拿地时间,不得不提的是苏宁睿城土地使用年限缩水的问题,苏宁睿城最早是2009年年底首推,距今最少已经缩水了近10年的时间。

琅小分校、金陵汇文中学双学区 二手房单价已破7万/㎡

虽说这块地使用年限已经缩水较为严重,但相信上市后仍然不会影响其热度。苏宁睿城银河国际社区是琅琊路小学河西分校(即科睿小学)和金陵汇文中学的双学区房,因此二手房价格一直以来都居高不下。

毕竟科睿小学在民间被称为是琅小“的亲儿子”,可以与航母级的小学银城小学相提并论;金陵汇文中学更是一线的公办初中,也是很多家长为孩子选择学校的首选。

正是因为有这样的优势,苏宁睿城银河国际社区的二手房价格可以算的上是河西的高位了,据链家数据,小区目前整体均价在62715元/㎡,与当初的17200元/㎡相比翻了3倍多!

而像83、89㎡这样的小户型,单价更是突破了7万/㎡,一套8天前发布的83㎡的房源,单价已达73610元/㎡,总价605万。

据我向小区门口的我爱我家工作人员打探,在3、4月份学校报名的热门时间,小区成交量还是不错的。另外,很多人因为只需要用个学区,并不需要实际居住,会更倾向于选择隔壁的佳和园,虽说这个小区单价也已经破6万/㎡,不过由于该小区有50㎡左右的小户型,总价仅300多万,相比苏宁睿城要少近一半,且月租金在3000元左右,还是不错的。

从链家的成交数据也可以看出,佳和园的近期成交量要明显多于苏宁睿城,且基本都是50㎡左右的小户型,均价约在6.5万/㎡左右。

由此就可以见到学区对于一个楼盘的重要性。不过,苏宁睿城剩余地块届时还能否同样具备双学区,还需要看官方的最新施教区的划分。

即使如此,对比与苏宁睿城银河国际社区一街之隔的星雨华府,由于没有学区的优势,该小区目前均价在51672元/㎡,两者价差超1万/㎡!

即使这个价格,仍然比新房限价45000元/㎡高约6700元/㎡,还是存在倒挂空间,因此项目上市,必将引发众多的关注,以二手房置业顾问的话说,你想买根本买不到……

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