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2020年，一场突如其来的新冠病毒，打破了全国房地产市场的节奏，全国商品房增速开启负增长，土拍延迟，房企开工延后疫情下2020年苏州楼市预测。整体来看，苏州的楼市并不那么悲观，GDP总体降幅大于全国，但第三产业的降幅仍符合预期，房地产开发投资降速小于全国平均水平，房企投资信心仍足。土地市场方面，疫情下供需规模明显高于去年同期，溢价率也有所回升。新房市场方面，疫后恢复迅速，1-5月新房成交已超往年同期，新增供应大幅增加。二手房市场在2019年政策趋严下呈现下行趋势，2020年表现并不乐观，但价格呈现上升趋势。租赁市场方面，受到第二产业下滑严重冲击，租金呈现稳中趋降的趋势，苏州的人口流入结束高增长期，未来租金也面临上升压力。

宏观环境疫情下2020年苏州楼市预测：疫情下第三产业降幅符合预期，房企投资信心仍存

一、第二产业受疫情冲击严重疫情下2020年苏州楼市预测，房地产开发投资降幅小于全国

（一）苏州一季度GDP同比下降8.3%疫情下2020年苏州楼市预测，降幅大于全国GDP降幅

疫情对苏州经济的影响较为严重，根据数据显示，2020年第一季度，苏州市国民生产总值为3743.93亿元，同比下降8.3%，降速比全国大1.5个百分点。分不同产业来看，第二产业增速下降最大，下降幅度超过了10%。由于工业在苏州的经济体系中占到举足轻重的作用，在疫情影响下，多数企业停工停产，对工业造成了巨大的冲击。此外，苏州的经济也依赖外贸，在全球疫情的爆发下，外贸订单也大幅下降，如果全球疫情得不到缓解，预计下个季度，经济增速仍然不会明朗。

图：苏州及全国GDP同比增速季度走势（%）

表：苏州2020年一季度各个产业生产总值及同比

数据来源：统计局，诸葛找房整理

（二）疫情下房地产开发投资增速为负，但降幅略低于全国水平

疫情期间，受到企业开工延迟影响，苏州市的房地产开发投资增速创历史新低，根据数据显示，1-2月份，苏州房地产开发投资同比下降12.3%，与去年12月相比下降17.3个百分点，3月，随着疫情好转，苏州房地产投资同比仅下降3.8%，4月，房地产投资同比降幅低至1.9%，疫情期间的房地产投资同比降幅均小于全国降幅水平，房企对苏州市的房地产投资信心较足。

图：苏州房地产开发投资及累计增速月度走势

数据来源：统计局，诸葛找房整理

（三）疫情下商品房销售下滑明显，同比降幅大于全国降幅水平

根据数据显示，疫情下苏州的商品房销售下滑明显，2020年1-2月，苏州商品房销售面积为158.27万㎡，同比下降33.6%，降速与2019年1-12月相比扩大42.0个百分点；商品房销售金额为329.35亿元，同比下降18.4%，降速与2019年1-12月相比扩大38个百分点。自3月起，疫情好转下商品房销售面积逐步复苏，至4月，商品房销售面积同比下降22.5%。

图：苏州商品房销售面积及累计增速月度走势

数据来源：统计局，诸葛找房整理

（四）年内利好政策频频，人才”落户购房补贴”齐发力

疫情期间，苏州的房地产需求端仍处在严格的调控阶段，供应端现宽松迹象，申请预售许可证条件放宽、项目销售时间可以提前，延长土地出让金缴纳时限。此外，年内苏州接连出台人才落户及购房新政，人才落户条件放宽，对产业人才购房给予补贴。虽然落户的放宽以及人才新政不是限购限贷政策的放松，短期对市场影响不大，但是一系列动作会增加市场的潜在需求，长期会促进市场的活跃度。

表：苏州市2020年1-5月房地产市场政策汇总

数据来源：诸葛找房整理

土地：疫情下土地供需规模不减，溢价率较去年下半年回升

苏州土地市场规模在疫情下仍维持在高位，2020年1-5月，苏州土地供应规划建筑面积1070.42万㎡，同比上升102.8%；成交规划建筑面积922.11万㎡，同比上升46.5%。疫情期间溢价率有回升态势，整体土地市场高于去年同期，吴中区土地市场成疫情下苏州土地市场焦点。

一、苏州土地供需规模上升，溢价率上升

（一）土地供应规模同比翻倍，3月楼面价处于较高水平

受疫情影响，苏州土地2月供应下降明显，但自3月起，苏州土地供应维持在高位，年内土地供应较去年同期翻倍。据诸葛找房数据中心监测，2020年1-5月，苏州土地供应规划建筑面积1070.42万㎡，同比上升102.8%；在疫情期间，土地推出的性质较去年下半年有所提升，3月推出楼面价8506元/㎡，处在历史高位水平，但1-5月推出楼面均价较去年同期下降28%。

图：苏州土地供应规划建筑面积及推出楼面价

数据来源：诸葛找房数据研究中心

（二）土地成交规模高于去年同期，价格不及去年同期

据诸葛找房数据中心监测，2020年1-5月，苏州土地成交规划建筑面积922.11万㎡，同比上升46.5%；土地成交楼面价6886元/㎡，同比下降29.8%。从年内数据来看，4月份土地迎来集中成交，同比上升54.8%。

图：苏州土地成交规划建筑面积及成交楼面价

数据来源：诸葛找房数据研究中心

二、疫情下溢价率较去年下半年上升，房企拿地积极

5.11新政后，苏州的溢价率直线下降，维持在10%左右，自去年9月份起，苏州土地平均溢价率跌破10%，3月溢价率重回超越10%，疫情下房企拿地积极，溢价率明显高于去年下半年水平。苏州作为近两年市场较为火热的城市，加上苏州的产业逐渐完善，房企在苏州积极拿地。

图：苏州土地成交平均溢价率月度走势

流拍率方面，2020年1-5月，苏州市共流拍2宗经营性用地，分别是1月1宗，5月1宗，苏州的土地在2019年后，流拍土地较少，土拍新政后，流拍率上升，但10月之后，流拍地块再度减少，疫情期间，流拍率处在地位水平，仅流拍2宗地块。

图：苏州土地成交流拍率走势

数据来源：诸葛找房数据研究中心

三、吴中高价地频出，成交总价TOP10榜单中上榜4宗

年内，苏州吴中区土地成为全市焦点，现多宗高价地，且3宗纯住宅吴中地块溢价率超10%，高新区科技城地块成交总价35.8亿元，溢价率为10%。

表：苏州市2020年1-5月土地成交总价TOP10

数据来源：诸葛找房数据研究中心

新房：疫情后市场恢复迅速，新房成交量升价稳

苏州市新房市场自2018年以来，整体呈现了量价齐升的趋势，2019年全年新房销售面积为671.08万平方米，比2018年增加了9.94%,全年平均销售价格为25409元/平方米，较2018年新房平均价格上涨了12.15%。2020年初，受疫情影响，2月份销售面积和价格都有一定回落，但随着疫情逐步受控，市场需求得到释放，市场活力恢复也较快，2020年1-5月全市新房销售面积共259.69万平方米，较2019年1-5月同比上涨4.22%；1-5月全市销售价格整体仍维持在2019年末以来的较高位，平均销售价格达26452元/平方米，较2019年同期同比上涨3.23%。

一、供销：疫后恢复迅速，1-5月新房成交已超往年同期

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2019年全年苏州市新房销售面积为671.08万平方米，较2018年增加9.94%；新增供应面积为594.68万平方米，较2018年增加7.91%；销供比达1.13，2018年则为1.11，销供比基本保持平稳。具体来看，苏州新房市场在2019年初销售面积回落较大，随后自“小阳春”开始发力，销售面积大幅增长，一直延续至7月，三季度经历短暂回落后，市场又在四季度迎来一波增长。

进入2020年，新房市场在1月份延续了上年末的火热，单月销售面积达58.99万平方米，较2019年同期同比增长40.99%。伴随着疫情爆发，2月份无新增供应，销售面积环比下降58.33%，但表现仍好于去年同期，同比涨幅为23.77%。随后，受益于疫情得到有效控制，市场恢复迅速，3月以来，销售面积持续增长，同时新增供应面积亦大幅增加。整体来看，2020年1-5月全市新房销售面积共259.69万平方米，较2019年1-5月同比上涨4.22%；新增供应面积共236.43万平方米，较去年同期同比上涨45.39%。总体而言，苏州新房市场表现较为坚挺，疫情影响因素消除较快，市场上涨预期仍较强。

图：苏州市新房销售面积及新增供应面积情况

数据来源：地方住建委；整理：诸葛找房数据研究中心

二、价格：新房销售价格整体上维持在去年末以来高位，1-5月价格同比上涨3.23%

数据显示，2019年苏州市新房市场延续了2018年的热度，平均销售价格为25409元/平方米，较2018年新房平均价格上涨了12.15%；销售价格在2月时曾达到全年最高价27899元/平方米，全年累计增长6.27%。但进入2019年下半年后，销售价格出现短期波动，8月份环比大幅下跌21.93%，同比下跌10.61%，随后价格又反弹回升，12月销售价格达到27569元/平方米。进入2020年，2月份受疫情影响，销售价格环比下跌4.85%，同比下跌7.30%，随后价格呈现波动回升趋势，3月价格上涨至27765元/平方米，环比上涨7.35%，同比上涨11.19%。整体来看，疫情对于当地新房市场的影响较为短暂，1-5月全市销售价格整体仍维持在2019年末以来的较高位，平均销售价格达26452元/平方米，较2019年同期同比上涨3.23%。

图：苏州市新房销售价格及同环比变化情况

数据来源：住建委；整理：诸葛找房数据研究中心

三、库存：疫情后供给大幅增加导致去化周期加长，但整体去化压力不大

数据显示，2019年末，苏州市新房库存面积为445.19万平方米，较2018年末下降2.23%，全年平均去化周期约7.1个月，较2018年缩短近1个月。从库存及去化周期变化走势来看，苏州市经历了三次去化周期和库存面积的较快上涨，分别为2018年末至2019年初、2019年末至2020年初以及2020年第二季度以来，对照市场新增供应情况可以看出，历次去化周期有所延长主要都是由于市场新增供给的大幅增加。整体而言，从2018年至今，苏州新房市场的去化周期都在10个月以下，每次去化周期的加长，主要都是由于市场供给的增加拉动，但后续表现体现了市场整体的消化能力较好。

图：苏州市新房库存及去化周期情况

数据来源：住建委；整理：诸葛找房数据研究中心

二手房：2019年下半年来二手住宅成交量跌价涨，率先进入调整期

苏州二手住宅市场自2018年以来出现了较大波动，成交情况在经历了2018年至2019年上半年的火热后，2019年下半年以来整体呈现量跌价涨趋势，挂牌量价虽然仍然保持上涨趋势，但受成交下滑的影响，市场信心持续减低，预计后期仍将进入调整期。

一、挂牌：疫情影响并不显著，二手住宅挂牌量价整体保持上涨趋势

据诸葛找房数据研究中心数据，2019年以来，苏州市二手住宅市场均价一路走高，整体表现超过长三角经济圈区域市场平均价格水平，12月市场均价涨至30201元/平方米，全年累计上涨17.75%。进入2020年，苏州市二手住宅市场价格延续了2019年末以来的上涨趋势，整体保持平稳波动。1-5月市场均价为30616元/平方米，较去年同期同比上涨14.93%

从全市挂牌量走势来看，2019年以来，苏州市二手住宅挂牌量保持波动上涨趋势，2019年末全市挂牌量11.3万套以上，达到全年最高。2020年初本就由于春节假期是市场淡季，叠加疫情影响下，全市挂牌量有所下降，但跌幅不大，2月和3月分别环比下跌3.64%和2.43%，4月以来市场挂牌量便快速回升，4月和5月分别环比上涨10.40%和15.74%。

图：苏州市二手住宅市场均价及同环比变化情况（单位：元/平方米）

图：苏州市二手住宅挂牌量及同环比变化情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心

2019年以来，苏州全市二手住宅涨降价房源占比经历了较大起伏。2019年上半年市场表现向好，涨价房源量占比持续走高，5月达到62.83%，但进入下半年之后，涨价房源量占比开始大幅下降，12月跌至18.22%。进入2020年，第一季度涨价房源量占比略有提升，但随后大幅下滑，5月涨价房源量占比跌至2019年以来最低，为12.35%。由于涨降价房源占比直接反映了卖方对于市场的信心和预期，目前来看，2019年下半年以来，由于市场成交持续下滑，业主市场信心不断减弱，纷纷选择降价出手，并一直延续至2020年。

图：苏州市二手住宅涨降价房源量占比情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心

二、成交：2018年以来市场波动变化较大，2020年二手房成交大幅下跌

回顾苏州市2018年以来二手住宅市场表现，可以看出经历了较大的变化，在经历了2018年至2019年上半年的火热后，2019年下半年以来整体呈现量跌价涨趋势。数据显示，2018年是苏州市二手住宅市场成交开启火爆模式的一年，全年月度平均成交量6828套，比2017年月度平均成交量上涨了55.36%。2019年初受春节假期影响成交量有所回落，但3月之后，成交量开启新一轮暴涨模式，5月份成交量高达11971套，但这一情况在持续了一个季度后，成交量开始大幅下滑，至12月成交量跌至5002套，较2018年同期同比下跌26.54%。进入2020年，受疫情影响，2月份成交量环比大幅下跌78.71%，同比下跌76.59%。3月份以来成交量有所恢复，但不及往年，1-5月成交总量较去年同期同比下跌57.89%。

图：苏州市二手房成交量价及同环比变化情况

数据来源：地方住建委；诸葛找房整理

从成交价格来看，相对于成交量明显的下滑趋势，2018年下半年以来苏州市二手住宅成交均价呈现保持持续增长态势。数据显示，2019年苏州二手住宅成交价格全年累计上涨13.55%。进入2020年，全市成交价格依旧延续上涨趋势，2月、3月份受疫情影响成交价格有所微跌，环比跌幅分别为0.91%和0.68%，4月开始逐步回涨。1-5月二手住宅成交均价为27178元/平方米，较去年同期同比上涨13.14%。

三、经纪机构：经纪行业登记从业机构与人员规模庞大

根据苏州市房地产经纪与信用管理平台信息显示，当前苏州全市登记在案的经纪公司超过5000家，执业经纪人超过20000人。根据诸葛找房监测数据，截至2020年6月4日，苏州市挂牌房源量排名TOP4的经纪公司包括链家地产、我爱我家、21世纪不动产以及Q房网，其中链家采取3%的佣金费率，买方1%，卖方2%；我爱我家同样为3%的佣金费率，买卖方各半；21世纪佣金费率为2%，买卖方各半；Q房网佣金费率最低，仅1%，由买方承担。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

租赁市场：疫情后工厂延后复工，租金稳中趋降，未来租金面临上升压力

一、国内租赁市场全面推进，供应大格局初现端倪

2019年，中央从不同角度为住房租赁市场制定多项政策， 鼓励支持住房租赁市场建设、细化管理规范、严格市场监管、同时提供财政金融方面的支持并鼓励多渠道增加供应。住房租赁市场发展作为住房制度改革完善的重要内容，在2019年将稳步推进。

图：2019年租赁市场中央政策分类

资料来源：诸葛找房整理

在国内“以买为主”的住房观念下，各地的房屋“以售为主”，多地租赁房源供给单一、供需失衡，因此2019年多渠道增加租赁住房供应成为主旋律，年初提出集体建设用地建设租赁住房，同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，年内多次强调支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市建设租赁住房。各地积极大力推动住房租赁市场发展，将中央部署进一步落地实施。海南、广东、北京、上海等多地均提出加大租赁房源供应。

2019年，租赁住房主体更加多元化，从以单一市场化为主租赁住房到集体性建设用地住房开工，自持土地的租赁住房入市，人才公寓配租，租赁住房大格局稳步构建。

图：租赁住房多元化供应格局

资料来源：诸葛找房整理

二、受第二产业复工延缓影响，租金稳中趋降

根据数据显示，2020年1-5月，苏州市整租租金为38.55元/㎡/月，累计同比下降0.1%。年内来看，3月起，受到第二产业复工延缓影响，务工人口流入减少，租金稳中趋降，至5月，租金为38.23元/㎡/月，环比下降0.8%，同比微升0.2%。

三、苏州人口流入结束高增长期，未来租金“稳”是大势所趋

苏州新增常住人口在2007-2010年迎来高增长期，2010年后，苏州的新增常住人口骤降，自2016年起，随着苏州城市的发展，新增常住人口增加维持在3万人左右。在新增人口结束高增长下，苏州的租金上升空间不大，“稳”是大势所趋。

图：2007年至今苏州新增常住人口走势

市场预测：二季度市场向好，二手房持续调整或预示房地产市场转向

疫情下，苏州的市场显得并不悲观，新房市场恢复较快，二手房市场维持下行中，苏州作为热点二线城市，也作为长三角的重点城市，国家高新技术产业基地。疫情只是延缓购房需求的释放，并未对购房需求形成抑制，随着疫情的褪去，未来市场将会逐步回升，不排除市场集中成交的现象。预计二季度市场供求环比还会有较大提升。疫情中购房者对房屋品质和物业管理有着更深刻的认知，未来高品质的房屋成交占比或将上升，成交价格或将结构性上行。二手房方面，积压需求也会逐步释放，由于严格的限售政策，短期二手房成交难以恢复到2018年的高位水平。

从土地市场来看，苏州的新房市场仍较为活跃，拿地政策宽松下，房企积极拿地补仓，短期土地仍维持在较热的水平。

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