苏州楼市备案价:网上备案的房价是怎么确定的?

2021-08-13T08:39:05  浏览次数:   作者:苏州房产小编   来源:苏州新房房产

你好苏州楼市备案价!

苏州楼市备案价:网上备案的房价是怎么确定的?

商品房销售价格在房管局的备案价,其确定方式有以下方法苏州楼市备案价:

一苏州楼市备案价、不限购的商业、不限购的住宅地区这种方式,定价主要由开发商根据自身开发项目的定位,结合消费群体、项目周边类似楼盘商品房的销售、备案价、成本等,在此基础上再结合销售优惠政策等因素,项目投资回报率,适当向上调整后,向房管局备案。

二、限购地区一般由企业先根据自身利益,其方式同第一点一样,上报房管局后,由房管局根据开发商取得土地成本、建造成本情况,进行审核,在结合周边楼盘同期备案价格进行对比,在考虑当地管控政策,针对限购、限价以及开发项目需要配建的公共设施(如无偿移交的学校、社区服务设施、公租房、人才公寓)等因素,最终确定备案价苏州楼市备案价。

这种方式也存在开发商与房管局的沟通交流,实际上就是一个博弈过程。

为什么现在许多限购区域的住宅类商品房,推盘量很少,开发商就是为了房价因素,陆陆续续推出,分批定价达到利益最大化。

有的盘一推出来,排号人数超过可售套数若干倍,开发商不愁卖,因此一般也就没有啥优惠。

实际售价不得高于备案价?揭开发商变相涨价套路

今年9月以后,多地出台关于楼市调控政策,很多城市进一步明确规定,商品房实际销售价格不得高于申报价格,如需调高必须重新申报价格备案。

房价备案制核心内容有三点:一是,开发商必须通过申报备案,告诉主管部门目标楼盘准备卖多少钱;二是,开发商必须告诉消费者,每一套房子的售价具体是多少;三是,不是不能涨价,但涨价前必须重新报备。

但在实际操作中,小编就遇到有购房者投诉遭遇到实际成交价高于备案价、或购房者按照备案价咨询表示没有房源,晚上置业顾问又私下联系表示有人加价转房等情况,只能说开发商加价的套路太深了。除此之外开发商还有哪些变相涨价的套路呢?小编给大家一一盘点一下,提醒购房者买房时要注意辨别。

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套路一:捂盘,不卖期房卖现房

法律规定投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,取得预售许可证了就可以对外销售。过去开发商刚做到了±0就恨不得立马进行预售回笼资金,现在房价持续走高,开发商为了捂盘,拼命把预售价格备案得比市场价格高,分批售卖为日后加推涨价留下巨大空间。有的开发商干脆直接以现房销售,以达到利润最大化的目的。

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套路二:收取电商团购费

开发商联手电商中介平台收取“3万抵5万”“5万抵10万”不等的电商团购费,交钱才能获得购房资格。事实上,电商销售人员告诉购房者的房价并不是最终的备案价格,而是高于备案价五万或十万整。购房者支付的全部价款扣除了电商团购费刚好就是备案价格。 而最终写入《商品房买卖合同》中的价格也只是备案价, 购房者以为捡了一个大便宜,实际上却是被增加了购房款。

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套路三:内部认购

ZF不是限价吗,不是不接受价格指导就不能备案网签吗?开发商自有妙计,例如ZF指导价格为2万/平米,而开发商的心理预期是卖3万/平米,那么开发商选择将70%的房子以1.5万/平米的内部认购方式卖给员工,另外30%的房价卖3万/平米对外销售。转手过来,开发商再将内部认购的房子以二手房(实际为新房)3万/平米 进行售卖,从容达到抬高房价的目的。

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套路四:天价茶水费

茶水费,通俗来讲就是为了获得买房指标的好处费、回扣。越是实行ZF指导价格的城市,越是茶水费满天飞。开发商备案不了高价,只能收取茶水费。而茶水费一般非常神秘,有兴趣的朋友可以关注我的头条号查看前段时间写的文章《一个律师眼中的买房江湖-天价茶水费》,对茶水费的交易模式和巨大风险进行了深入剖析。

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套路五:捆绑销售车位

买了车位才能获得购房资格,正常车位15万,开发商捆绑销售45万,购房者额外支出30万才能获得购房资格,采取的套路和收取电商团购费如出一辙。但是此套路慢慢有淡化趋势,随着城市汽车保有量不断增加,车位越来越紧张。车位租赁费价格可以自主定价,收取超高的租赁费比一次性售卖车位更加有利可图。

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套路六:不收定金,超高首付款

(以上回答发布于2017-11-22,当前相关购房政策请以实际为准)

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