30”新政楼市疯涨的地方为什么是深圳?

2021-08-13T11:46:43  浏览次数:   作者:苏州房产小编   来源:苏州新房房产

  在北上广深四个一线城市中苏州楼市疯涨房价环比增幅超深圳,尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。

自4月下旬开始,深圳楼市剧烈升温,开发商纷纷入市,购房者争先出手,楼市量价齐升,涨幅最高的深圳市南山区5月房价同比上涨了85%苏州楼市疯涨房价环比增幅超深圳。需求旺盛、价格猛增,也引发了二手房业主频繁违约,毁约情况不断增加,甚至引发诉讼纠纷。
  

市场机构克而瑞的数据显示苏州楼市疯涨房价环比增幅超深圳,自今年3月份开始,深圳一手房价格连续三个月领涨。尤其是5月,深圳一手房价格指数环比上涨2。21%,二手房价格指数环比上涨0。53%。二手房市场共成交13378套,环比增长28%,同比更是增长181%,创下2013年3月以来的新高,接近2010年楼市调控前的高峰。
  事实上,自2014年楼市“9?30”政策开始,深圳房价已经连涨8个月。使得深圳楼市在短期内陷入疯狂,一时间“房价暴涨、业主提价、日光盘再现”等新闻屡见报端。

“3?30”新政策出台不到3个月,深圳一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50%苏州楼市疯涨房价环比增幅超深圳。

现在不少人开始失业,房价却逆市上涨…底气在哪里?

Hello,你好,我是珠海肥佳,很高兴回答你的问题。

作为一名房地产资深中介,近观珠海的房价,跌的少,升的多。

从经济学来说,经济越差,流通性越大,国家就越需要印多钱,印的钱最后都会成在老百姓手里,老百姓钱多了,钱就贬值了,物价房价就上涨了。

从城市经济收入上来说,房地产收入占据了一个城市大部分的收入,国家要发展,经济要提高所以房价不会跌的多,但是近期也不会升的多了。

从人民角度来看,房子是刚需品,每个人都需要房子,特别是在人口流入的城市,房子不愁卖不出去。

好了,这个是我的见解,希望对你有帮助。

到底是何原因导致房价上涨?

答:#在幸福敲门看测评#

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我们普通老百姓能玩的资本市场,以百万元为投资额度中枢,无非就是楼市和股市了。当然,其中的股市包括基金产品和股权一级市场。但事实上,2000年之后的20年,能够真正给老百姓带来投资收益的,却只有楼市,没有之一。

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股市里,只有在曲中的狂欢。当曲终音散,总是只遗留一地的韭菜根茬和土地上满目的疮孔。其中缘由,不外是“不懂”和“不会”。因为不懂,在羊群后面跟跑,只能最终成为狼的追逐首选和最早的牺牲者;因为不会,盲从于一些财经“公知”和“股评家”的凭空臆想和妄断,只能在不合时、不合势的追涨杀跌里不断地亏损。

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股市对于楼市投资者,往往也是他们的重要投资市场。所以今天,我们就“到底是何原因导致房价上涨”这个话题,追根溯源,为大家深入剖析楼市和股市涨跌的原动力究竟是什么。

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【我们的观点】

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无论楼市还是股市,价格的上涨都源于货币的推动,这是本源,不以人们的意志为转移。

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旗帜鲜明地阐明我们的观点之后,下面为大家展开剖析:

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PART 1 楼市股市中,往往被视为价格上涨推手的是他们我们经常看到网络上关于“炒房者”和“房产中介”如何推高房价并从中牟取暴利的消息,甚至有城市为此取缔“房产中介”,仿佛20年的房价上涨都是这些人造成的。但抛去主观情绪,我们理智地、实事求是地分析,这个可能性有多大呢?我们看下图:

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上图是网络在2018年据潘石屹、管清友、任泽平等大咖对国内房产总市值的判断进行梳理得出的大概结论。我们无需讨论数据的准确与否,只要没有过度偏离就够了。

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根据上图,我国的房产总市值达到股票总市值的10倍有余。试想,在股市,游资热钱能够炒高几只或者更多一些的个股,但他们有能力将股市从熊市炒作成一轮轰轰烈烈的牛市吗?

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我们看2020年7月16日的股市成交总额:主板市场深市成交8267亿,沪市成交6795亿;创业板成交2731亿;中小板成交3498亿,单日成交额高达2.13万亿元。在这样巨大体量的市场中,即使是公募基金和券商这样的“航空母舰”也不过是浩瀚大海中的一片树叶罢了,游资能翻起几朵浪花?

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相比之下,体量是股市11倍有余的房地产市场,炒房资金和只能做经纪业务的房产中介能够有这么大的能量吗?

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【小结】

在市场上,不能说楼市的炒房客或者股市的主力游资没有责任,但却绝非价格上涨的主因和内因。作为高财商的一个群体,这类人群和资金当然知道强行与趋势为敌的结果只有死路一条。他们做的,也是他们所自豪的,是顺势而为,是踏着市场一轮一轮的节拍,潮起而兴,在浪尖上起舞。

他们的责任,是起到了推波助澜的作用,在有限的时间、空间范围内推涨了房价。

从全国的空间维度和跨越20年的时间维度,“炒房者”和“中介”,只能以最佳配角的身份出席颁奖盛典,并负责为真正的主角大佬背锅。

PART 2 货币才是推动楼市、股市价格上涨的背后大佬在与朋友的闲谈中,曾经以最简单的形容阐述货币增发推动价格上涨的经济学原理。

假设:

第一年,市场上只生产了1个杯子,货币只有5元,那么杯子的单价自然为5元;

第二年,市场生产了2个杯子,假如货币流通总量不变,仍然只有5元,那么杯子的单价只能是2.5元。只是如此,杯子生产商发现生产越多,赚钱越少,于是失去了积极性,干脆关门不干了。

为了维持良好的经济生态,“管理者”第2年只能进行货币增发。按照上年杯子单价和第二年两个杯子的生产总值要求,最基本的货币增发量是5元。

如此,市场上的货币流通总量为10元,这样便维持了杯子5元的单价不变。为了让杯子生产商更加有生产积极性,“管理者”往往将货币增发量扩大一点点。

于是,第二年的实际货币增发量达到了7元,市场货币供应总量达到12元。因12元的货币对应2个杯子,故杯子的单价因为货币的增发而变成了单价6元。

如此,杯子生产商看到扩大生产可以带来更大的利润增长,生产积极性更加高昂。

【小结】6元的单价,杯子真的是涨价了吗?其实这就是我们常提到的“名义价格”,而这6元的货币购买力与上年的5元是一致的,这6元实际就相当于上年的5元,完全没有不同。但通过货币增发,却有效地刺激了生产,推动了经济发展。

另一个角度,第1年的5元货币因为第2年的货币增发而发生了贬值。当年5元可以买一个杯子,到了第2年能够买到的,只有这个杯子的5/6了,假如这个杯子能拆分卖的话。

PART 3 资金推动房价上涨的数据验证第二节中的例子,是以一个简单的模式解释经济生态中的货币增发现象,形象而易于理解。但在纷繁复杂的整个经济社会中,货币增发影响生产、生活资料的价格,在一个短的周期中,由于诸多环节的传导迟滞性与加权的复杂性,远不是例子中的加加减减这样简单。

但在我们长期的探索中,逐渐研究出这样一个区间公式,可以较为准确地表达房价上涨的规律:

房价平均涨速不小于“货币供应量M2增速-GDP增速”;大概率等于“M2与GDP增速差+物价上涨速度”

之所以要在M2与GDP增速差值基础上考虑物价上涨率,是由于房产即具有消费品的居住属性,又具有长期、安全、稳定特性的资产具有的金融属性。即区别于一般不易保存的日用消费品,又区别于“算你狠”、“将你军”的姜蒜这种较易保存但不宜以年计长期保存的产品。

为了便于大家理解,我们从国家统计局调取了2000年-2019年期间的GDP增长率和货币供应量M2同比增长率、全国平均房价等几项指标。看下表:

此表可以看出,2000-2019年的20年间,我国的货币供应量M2与国内生产总值GDP两个增长率指标的差值平均为5.875%。我们再看这20年的居民消费价格指数:

以上二组数据代入前文公式,分别是:

货币供应量M2增速-GDP增速=5.875%;

M2与GDP增速差+物价上涨速度=5.875%+2.23%=8.105%

我们再计算2000-2019年全国平均房价环比(较上年)增长率,如下图:

上表可见,2000-2019年期间,全国平均房价年均环比增长率为8.75%,与这20年间的“M2与GDP增速差+物价上涨速度”值8.105%非常接近,符合货币供应量变化对物价的影响规律。

【小结】

房产作为不动产,其具有的长期、稳定性特点,被资金追捧与青睐,而拥有金融属性并不奇怪;尤其是其全国庞大的体量,足以容纳市场上年年大量增加的多余货币,从而被资金所推动,价格与货币供应量形成高度相关性。

PART 4 延伸阅读-货币与股市的相关性既然谈到了货币推动楼市的话题,同作为资本追逐的两大市场,我们顺便给大家提示一下货币增发对股市的影响。看下图表:

上图是2000-2019年M2与GDP差值环比增长折线图与股市深指年收盘指数环比增长折线图对比。

我们可以看到,以上两图惊人地相似。如果我们能够量化其他因素对股指的影响而对深指图表进行修正,并考虑两者产生影响的时间差,以上两图几乎可以重合。

【小结】

从这一点看,货币对股市的影响同样是巨大的。也从另一个维度验证了货币与资本市场的高度相关性,说明了货币才是影响资本市场的最大因素。

【结语】综上,我们看到,货币作为资本的最原始形态,即是推动资本市场的原动力。房价上涨的根本因素即是货币供应量的不断增长。

在后疫情时代,随着货币供应量M2指标增长率走出盘桓三年的8%区间,重返2位数增长,国内楼市尤其是大中城市的房价迅速回暖甚至出现大幅增长,其关联性再次以事实给予了验证。

甚至,目前有的城市比如深圳因为房价上涨过快而进一步加码限购,以遏制房价快速上涨。只是,被压抑的需求如同蛰伏的种子,当遇到某一个契机来临,哪怕有巨石压制,还是会生根发芽,茁壮成长。

稳房价的目的,是希望房价慢下上涨的脚步,等待居民收入的提高。

这个刚刚到来的楼市区域分化新时代,期待重点城市房价长期下跌,真的很难。如果出现了短期的调整,务必要珍惜。

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