一、政策调整背景

住房公积金是重大的民生工程，对提高职工住房消费能力、解决住房问题、稳定房地产市场发挥着重要作用。从去年10月份以来，住建部等三部门就帮助职工用足用好住房公积金连续下发文件，我市住房公积金也出台配套政策措施，发掘和释放公积金的潜力，进一步支持职工解决基本住房问题，充分发挥公积金的住房保障作用。

5月7日，我市出台了《关于促进苏州市房地产市场平稳健康发展的意见》苏州住房公积金贷款政策，进一步放宽住房公积金贷款政策，加大住房公积金贷款力度，这是我市建立住房公积金制度以来，政策调整力度最大、突破最多的一次，也是呼应国家促进房地产市场发展“积极信号”的具体体现。这将进一步帮助职工减轻购房负担，体现保障基本住房需求，支持改善性住房消费需求的导向，使住房公积金在支持职工住房需求、改善民生，促进房地产市场稳健发展方面发挥更积极的作用。

二、政策调整内容

（一）提高贷款最高限额。家庭贷款最高限额从原来的新建住房50万元、存量成套住房（二手房，下同）35万元统一调整至70万元，分别提高了40%和100%。个人贷款最高限额从原来的新建住房30万元、存量成套住房21万元统一调整至45万元，分别提高了50%和114%。

（二）增加贷款额度计算公式。除继续执行按个人账户余额10倍计算贷款额度的公式外，增加按职工还款能力计算贷款额度的公式，由职工自主选择。

按职工还款能力计算贷款额度的公式为：借款申请人（含符合计算贷款额度条件的共同借款申请人）缴存住房公积金的月工资基数之和×35%×12（月）×贷款年限。

（三）降低首付款比例。职工首次使用公积金贷款购买自住住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。即将原来首付款比例不低于住房总价20%的适用对象，从购买90平方米以下新建住房，扩大至购买所有自主住房。

（注：第二次使用公积金贷款首付款比例不低于住房总价30%的规定，我市已于2014年10月31日起执行。）

（四）取消第二次使用公积金贷款利率上浮。取消第二次公积金贷款利率按同期首次使用公积金贷款利率1.1倍执行的规定，即首次和第二次公积金贷款均执行公积金贷款同档次基准利率。

三、政策解读

经过上述调整，职工得到的购房资金支持更大，住房公积金保障作用发挥更加明显。

一是提高了贷款最高限额。对于申请贷款的职工来说，只要满足计算条件，获得的公积金贷款额度将大幅度提高，直接增强了职工购房融资能力。

二是职工可以根据自己的公积金缴存情况，选择贷款额度计算公式。缴存基数不高但个人账户余额较多的职工，可选择个人账户余额倍数法计算贷款额度；个人账户余额不多但缴存基数较高的职工，尤其是新参加工作准备买房结婚的刚需族，可选择还款能力公式法计算贷款额度。

三是降低了公积金贷款门槛。职工只需满足20%的首付款比例要求，即可申请首次使用公积金贷款。

四是取消了第二次公积金贷款利率上浮规定，使购买改善型住房的职工减轻了利息负担。如职工申请第二次公积金贷款70万元20年，按等额本息方式还款，在不提前还款的前提下，新政使职工减少利息支出3.58万元。

举例：

以职工小王和小徐夫妇为例，两人均为新入职的职工，首次使用公积金贷款购买了一套二手房，房屋总价154万元。小王的缴存工资基数7000元，个人账户余额2.5万元，小徐的缴存工资基数6600元，个人账户余额1.5万元。

按原有政策，首付30%，即46.2万元，剩余107.8万元办理组合贷款。由于小王和小徐公积金账户余额之和超过3.5万元，按目前10倍的余额倍数法计算，可以取得公积金贷款35万元苏州住房公积金贷款政策，商业贷款72.8万元。按贷款20年，等额本息法计算，需偿还本息合计175.07万元。按新政策，虽然小徐和小王账户余额只有3.5万，但是由于他们公积金缴存基数较高，按公式法计算，可以申请到70万元公积金贷款,商业贷款部分只有37.8万元。按贷款20年，等额本息法计算，需偿还本息合计166.27万元。两者相比，新政比原有政策减少利息支出8.8万元。

四、新政实施时间

目前，公积金贷款新政的操作细则和相应的业务系统支撑调整正在抓紧推进过程中。新政将于2015年5月15日正式实施。

五、相关数据

截至2015年4月底，全市历年累计归集住房公积金1156.3亿元，累计提取公积金716.9亿元，累计发放公积金贷款29.5万户，637.8亿元，支持职工家庭购买住房2859.5万平米房。住房公积金余额439.4亿元，公积金贷款余额379.6亿元，资金运用率达到86.39 %。

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