房贷利率要上调了？

最新金融数据显示，3月居民贷款新增1.24万亿，为2022年以来单月最高增量，同比多增4908亿；居民贷款增量占比达32%，较前两个月提高25pct，显示3月居民需求加速修复。其中，中长期、短期分别新增6348亿、6094亿，同比多增2613亿、2246亿；增量占比分别为16.3%、15.7%。反映地产销售逐渐回暖，消费逐步复苏，居民信贷需求回升。

央行发声，超30城首套房贷款利率或上调。

央行：房价出现上涨苗头的城市及时退出支持政策

中国人民银行在20日下午举行的新闻发布会上表示，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。按照最新LPR报价，全国统一的首套房贷利率下限为4.1%。

近日，在央行2023年一季度金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，近年来，随着前期稳定经济市场、稳定房地产政策的效果不断显现，各方信心加快恢复，房地产市场发生积极变化，交易活跃度不断提高苏州首套房贷政策，与去年第四季度相比，多项指标略有改善，这也反映在房地产金融数据上。“既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。”

今年以来，房地产市场出现复苏迹象，国家统计局每月公布的70个大中城市数据中，房价环比、同比上涨的城市数量逐渐增多。

按照前述通知，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。也就是恢复首套房贷利率下限为4.1%。

超30城面临重新上调首套房贷利率?

申万宏源在近日一份研报中指出，若5年期以上LPR持平，未来两个季度内会有超30个城市面临首套房贷利率重新上调20—30个基点的潜在风险，尤其是二三线城市。

据统计，截至3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10到40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所下降。从全国看，今年3月，新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降了1.35个百分点。

根据2023年3月数据，满足放宽房贷利率下限城市的范围进一步缩小至5个城市。全国首套房贷利率理论下限4.1%，意味着从二、三季度开始，若5年期以上LPR不变，会有超30城面临重新上调首套房贷利率20-30基点的潜在风险。

中泰证券报告亦认为，二手房销售高增支撑居民贷款好于预期。推测计算3月住宅商品房销售面积在1.1亿㎡，假设均价1w/㎡，则销售额1.1w亿，跟居民新增贷款1.2万亿有一定的匹配度。

值得一提的是，申万宏源在报告中强调，这一逻辑仅是结合最新70城房价数据与此前央行首套房贷利率下限动态调整的客观机制，分析该机制下目前房贷利率潜在的上调风险，并不涉及对于未来房贷将加息的判断。申万宏源指出，央行未来也可通过LPR调整以及LPR加减点调整进行对冲。

5年期以上LPR还降吗？

4月20日，最新一期贷款市场报价利率(LPR)公布，1年期LPR、5年期以上LPR分别为3.65%、4.3%，连续8个月按兵不动。由于房贷利率与LPR报价紧密相关，意味着全国市场上的房贷利率将暂时维持现有水平。

对于LPR报价长期未做调整，东方金诚分析称，4月的LPR报价不变，符合市场预期，主要原因是3月MLF操作利率未做调整，LPR报价基础稳定，而且当前银行净息差处于历史最低点，报价行压缩LPR报价加点动力不足；与此同时，一季度经济超预期回升，楼市较快回暖，也降低了下调1年期和5年期以上LPR报价的必要性。

但东方金诚判断，若今年二季度楼市回暖过程出现反复，未来不排除在MLF利率不动的同时，5年期以上LPR报价单独下调10—15个基点(0.1—0.15个百分点)的可能。招联首席研究员董希淼也认为，5年期以上LPR报价在未来仍有下降空间。申万宏源称，需要关注人民银行后续是否会对5年期以上 LPR进行适当调整，以缓和潜在房贷利率上调压力。

贝壳研究院监测显示，2023年4月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1个基点；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。4月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落116个基点和54个基点。4月贝壳百城银行平均放款周期为21天苏州首套房贷政策，与上月持平，保持2019年以来最快的放款速度。

房住不炒四个大字再次出现在大众视野，央行、银保监会建立了新发放首套房贷利率政策动态调整机制，对市场来说，“既管冷、又管热”，房价跌了就上政策，上力度：房价涨了，就撤政策，下力度。

刚需、改善性群体应该合理安排购房计划，珍惜利率政策的窗口期。