北京房价也扛不住了吗?“燕郊房价下跌50%,房

2023-11-06T17:43:08  浏览次数:   作者:苏州房产小编   来源:苏州新房房产

该链家中介向《财经十一人》展示了一份93平米户型房源成交记录。如果只看中层房源,去年9月,一套8层、中等装修的房子成交价为631万元。今年2月,一套9层、精装修的房子成交价降到603万元。5月底,553万元便可买到一套9层、简装的房子。

另一个次新盘首开国风美唐也在降价。根据链家中介提供的成交记录,今年3月,该小区一套中层、92平方米的房屋成交价为690万元。5月底,一套条件类似的房屋成交价为629万元,下降约60万元。

年代稍远的经济适用房小区也是如此,一位龙华园的链家中介告诉《财经十一人》,73平方米的二居室目前成交价400万元左右,比2月-3月大约降了20万元。

多位中介认为,回龙观房价下跌,与互联网公司裁员有一定关系。曾有西二旗的互联网从业者告诉《财经十一人》,因为担心被裁员,打算暂时搁置买房计划。

除此之外,回龙观周边新楼盘多、价格有吸引力,也让二手房业主倍感压力,“想成交就得降价”。

贝壳App上,融泽嘉园的参考均价从5.9万元/平方米到6.4万元/平方米不等,而融泽嘉园往北约1.5公里的新盘文源府,参考均价为6.2万元/平方米。

 

首开国风美唐的参考均价从7万元/平方米到7.8万元不等,距离国风美唐不到5公里的新盘北清橡树湾和紫金书院,参考均价分别为6万元/平方米和6.4万元/平方米。

有中介表示,尽管这些新盘各自存在一些问题,例如离地铁站稍远、噪音更大、户型面积较大、由小开发商操盘,但因价格有优势,仍对有意在回龙观购房的人形成不小的吸引力。

回龙观附近新盘仍在持续入市。16号线朱辛庄地铁站附近的越秀星樾于4月开盘,开盘当天期房全部售罄。同样是朱辛庄地铁站附近的大华昌平朱辛庄地块,今年3月土拍时吸引了超40家房企拍地,备受购房者关注。这些新楼盘,无疑仍将给二手房市场带来冲击。

除了互联网大厂周边,远离城区的京郊房价也不乐观。

 

根据中指研究院数据,延庆区、密云区等北京非核心城区,二手房房价近两年一直处于下跌状态,近期下降趋势稍有减缓。具体来看,下降较明显的是延庆区,去年5月同比下降近5%,今年5月同比下降超3%。

下跌房价到什么程度_房价下跌5000元_房价下跌6000

究其根本,京郊小区没有成熟的产业创造工作机会,很大程度上只能承接来自核心城区的外溢住房需求,或者依托自然条件发展康养地产。

然而,随着经济下行、疫情缓慢恢复,核心城区的购房人群普遍观望情绪重,京郊的房子又处于下跌通道房价下跌6000,买涨不买跌的心理下,京郊成交量更加惨淡。以密云区为例房价下跌6000,链家数据显示,以往该区单月成交量在1.6万套左右,但5月单区成交量下跌至6000套左右。

由于没有扎实的产业支撑,京郊的房源更容易受政策影响,产生价格波动。

 

例如,位于延庆区主城区之外的城建万科城,2015年建设完成,当时已经宣布北京将在2022年举办冬奥会,该小区距规划中的延庆冬奥村32公里,车程约30分钟。购房者们根据北京奥运会后房价一飞冲天的经验,尽管小区周围并没有冰雪产业规划,基础设置配套也不尽完善,还是纷纷投资盼其升值。但受疫情影响,该小区周边始终没有发展出较为成型的产业,未能达到购房者的投资预期。

《财经十一人》从链家城建万科城房产中介处了解到,当初购买城建万科城的业主不惜亏本纷纷降价抛售,去年9月以来已有10套出售。买入时房子均价为2.5万元/平方米,成交价仅1.5万元/平方米左右。一套80平方米、6层的两居室于4月26日成交,降到1.2万元/平方米,跌破新低。“挂牌价基本就是成交价,挂得太高根本无人问津。”中介对《财经十一人》说。

怀柔情况又不尽相同。虽然有影视城规划,但受影视寒冬影响,影视城的发展受限;科学城的建设也受制于已经成熟的丽泽、昌平产业园、海淀等区域,发展较缓慢;而同属于生态涵养区,怀柔与密云、延庆相比区别不大。链家怀柔区中介表示,目前怀柔的房价一直处于下跌趋势,可能会延续到今年年底。

怀柔主城区内,房龄在15年左右的老小区多为无电梯的学区房,近期成交单价在2.7万元/平方米左右,每平方米下降近3000元;房龄较短的小区多带电梯且临近商业街,近期成交单价在3.7万元/平方米左右,每平方米也下降近3000元。

总体而言,降价幅度大的还是交通不便的老旧小区,若楼龄新、近高铁站或地铁站,小区的抗跌能力也较强,甚至还有隐隐上涨的趋势。如延庆区上都首府家园小区,由于距延庆火车站较近,房价比较稳定。根据安居客数据,6月挂牌均价为2.5万元/平方米,环比上升1.88%,但成交价基本持平。

多位房产中介向《财经十一人》表示,目前京郊的小区房价虽然还处于下跌趋势,但下降空间已经不大。“毕竟房地产市场是国家重点关注的产业,破价太严重的话国家会出手干预的。若选择投资升值,购买京郊的房子确实不划算,但若是自住养老,现在出手是一个不错的选择。”

 

 

分化的市场

整体来看,北京房地产市场是分化的。这种分化不仅出现在区域之间,也出现在区域内、甚至一个楼盘内。

根据中指研究院数据,5月朝阳区、东城区、通州区、大兴区、顺义区5个区的二手房价格环比均有上涨,但涨幅不高,集中在0.03%-0.1%。其他区的二手房价格持平或微跌,最大环比跌幅出现在平谷区,为0.82%。链家的房产经纪人告诉记者,像朝阳区这种核心城区,购房者的热情一直比较高涨,随着市场回暖还可能有小幅上涨,近期不太可能有大幅降价。(详见上图:2023年5月北京房价地图)

部分非核心城区的小区成交价浮动不大,是因为价格已经跌到很低,没有继续下降的空间。一位延庆区龙聚山庄的链家中介告诉《财经十一人》,2020年之前,该小区一套两居或三居室差不多能卖到190万元,如今挂牌价只有80万元到110万元不等,部分房源均价还不到1万元/平方米,“再降就比外地的房子还便宜了”。

另外,部分品质较好、租售比高的刚需房,价格也保持平稳。例如位于海淀区西三环、西四环之间的京投银泰琨御府,目前在售的一居室商住房挂牌价普遍在240万元以上,近三个月的交易价在236万元左右,挂牌价与成交价相对稳定。中介表示,该小区楼龄新、物业管理完善、租售比较高,小户型的租金在每月6800元到9000元之间。业主可以选择将房源边租边卖,不着急出售,所以很少出现大幅降价的情况。

 

《财经十一人》发现,豪宅的成交价也相对稳定。原因是豪宅成交周期长,客户群体少,受市场波动也小。例如位于海淀区五道口地铁站附近龙湖唐宁one小区的四居室豪宅,今年5月挂牌价5800万元,比同楼层房源此前的成交价高出220万元。中介表示,虽然上述业主定价时参考了先前的成交价,留出了一定议价空间,但也能看出高品质豪宅价格坚挺。

另外,学区房仍然具有保值属性。有链家中介告诉《财经十一人》,西北旺互联网大厂附近的春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园等小区,2003年左右建成。虽然楼龄较老,小区环境也一般,但因为临近中关村二小(百旺校区),带学区属性,近两月价格变动不大,前两个月价格还上涨了。目前,这几个小区均价在9万元/平方米上下。

成交价稳定的房子还能坚挺多久?价格下跌的房源是否会继续下跌?现在无从定论。可以看到的是,北京市场上,买卖双方的博弈正在发生微妙变化。“一房难求”的时代已经过去,更多的卖家开始让步了。

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