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跌落神坛的苏州楼市

作为中国经济最强地级市，苏州在楼市上的火热表现，堪称2019年之最。

冰山指数显示，苏州去年1-11月房价涨幅超过20%，妥妥的全国第一，是第二名宁波的两倍多。

在去年年中的时候，这红得发紫的数据，让苏州人民笃信苏州楼市神话永不破灭，每一个想去苏州买房的人，都天真地认为苏州房价只涨不跌。

更有意思的是，还有金融民工因为苏州房价太贵，顶着每天俩小时的通勤，跑到上海去买房。

不料，这扎眼的表现引起了高层注意，去年5月苏州被住建部约去喝茶，并被点名批评房价上涨过快。

喝完茶没多久，苏州对自己狠了一把，出台了“724新政”，堪称史上最严楼市调控。

结果可想而知，正如下图最新一期冰山指数显示，苏州房价涨幅从第一直接变成倒数，那叫一个冰凉。

那么，苏州房价具体跌得有多厉害？

看看作为房价标杆的园区就知道了，毕竟这是苏州最火的区域，如果连它都扛不住，更别说其他片区了。

我跟几位苏州链家的中介聊了一下，他们基本都表示今年的行情已经比不上去年，成交周期比较长，降价的也不在少数，只要房东急着卖，谈判空间还是挺大的。

例如，因电视剧《都挺好》火了一把的玲珑湾，面积差不多的两房单位，从去年到现在，单价跌了将近1万/㎡，总价跌了100万，中介也表示小区成交价基本跌回到2018年11月的水平。

再比如同板块的中央景城，目前挂牌均价是5.79万/㎡，而今年成交均价为5.38万/㎡，相当于打了个93折，如果对比去年最高的成交单价6.4万/㎡，跌幅同样令人唏嘘。

整体来看苏州房价还会上涨，根据我了解到的情况，和去年最高点相比，园区95%的小区都出现了不同程度的跌价，降幅大多在2000-6000元/㎡。

苏州用实力证明了那句：站得有多高，摔得有多疼。

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苏州楼市经历了什么？

从高光时刻到至暗时刻，苏州楼市是如何一步步跌下神坛的？

首先，是苏州的限价政策。

具体就是同一个区域内，新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。

也就是说，不管你地价多高，不管你卖房有没有打折，新盘定备案价时只会考虑周边二手房的价格。

例如吴中区木渎的中铁诺德姑苏上府，开盘价为28000元/㎡，仅比拿地价25750元/㎡多了2000元左右，亏到没有底裤。

当然，开发商这种“慈善”行为，也导致了一二手房价格倒挂，市场出现冰火两重天。

例如，吴江太湖新城的新希望锦麟九里，周边二手房基本在2.5万/㎡，它的均价却是17955元/㎡，倒挂差超过7000元/㎡。

所以遇到这种热门区域的倒挂盘，请不要放过它。

新希望锦麟九里开盘现场，图源苏州房地产信息网

其次，是限售和学位政策。

限售就是之前说的“724新政”，直接锁死了二手房的流动性。

1、新房三年限售，园区全域、新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新房限售；

2、二手房五年限售，园区二手房市场交易的产权房转需要满五年才能进行转让；

从最初的限购、限贷、限价，到限商、限售，苏州正式进入“五限”时代。

更要命的是“九年一学位”新政，相当于学区房限售9年，因为一旦用掉学位，房子的流动性大打折扣，没有多少家长会接受。

而此前很长一段时间，苏州房价的疯涨就是来自于学区房，而新政之后，大量二手房价格缩水，自然带动整体市场价格下跌。不过，那些学位没被没被占用，又在核心区域的学区房依然有涨价资本。

当然，苏州也是自救过的。

今年3月，苏州就通过调整落户限制苏州房价还会上涨，变相放松限购政策：全日制本科学历及学士学位以上45周岁以下，可以直接落户；大专学历35周岁以下，连续缴纳半年以上社保即可落户。

但是，效果并没有想象中好。

据荔枝网消息，5月1日落户新政实施后，截至8月10日，3个月内苏州全市共有40051人次提交正式人才落户申请。

差在哪？杭州去年5月底也发布了人才落户新政，但人家仅仅两个月就增加了11.8万人，这就是差距。

比惨比狠，有谁比得过苏州楼市？

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压力山大的苏州楼市

看完苏州楼市神话的破灭，再来看看目前市场供求如何。

供应量方面，根据链家最新数据显示，目前苏州二手房挂牌量为94184套。

什么概念？今年年初才4万多套，短短半年直接翻了一倍多，比深圳多了5万多套，比杭州多了近2万套。

再来看看成交量，从3月开始逐月增长，目前苏州的月成交量大概在6000套左右，按照这样的成交速度，要消化完二手房库存，需要15个月左右，去化压力不算小。

当然，供应量激增同样出现在一手房市场。有机构数据显示，目前苏州新房库存已经超过49000套，去化周期约9个月，而去年年底才46000套。

另外，根据苏州安居客统计，今年下半年苏州入市新盘多达114个，楼盘之间厮杀的激烈程度可想而知。

图源苏州安居客

可见，无论是一手房还是二手房市场，苏州楼市的供应量都在创新高，供大于求的局面仍在持续出现。

这样看来，业主降价抛售房产也就在情理之中了，毕竟竞争者就有将近十万，不打价格战怎么卖房？

而为了去库存，下半年开发商降价跑量也是必然，捡漏的机会多的是。

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抄底苏州楼市的时候到了！

对于想投资苏州的朋友，从目前的情况来看，可以判断当下正是抄底苏州的好时机。

理由如下：

1、从城市基本面来看，苏大强还是苏大强。

经济方面，截至今年上半年，苏州GDP仍然位居江苏省第一位，达到9050亿元，这实力不仅让省会南京咬牙切齿，即便放在全国也少有对手。

人口方面，2019年年末，苏州常住人口为1074.99万人，其中有8成是外来人口，虽然增速有所放缓，但是依然是人口净流入城市。

2、从市场行情来看，目前苏州楼市整体呈现量增价跌，符合抄底原则。

一方面，新房在限价的前提下，价格高不到哪里去，主流价格都在2-3万/㎡左右，大家可以趁低入手，遇到特别笋的倒挂新盘请别犹豫，虽然有限售，大不了就算长线投资呗。

另一方面，二手房供应量实在太大，房东的谈判空间很大，买房砍价一定是有效的，首选学位还没被占用、地段好的优质学区房。

区域方面，重点关注园区、吴江、光福香山板块、运东板块、玉山板块、奥体板块、吴中太湖新城板块，首选改善型楼盘，其次是刚需型楼盘。

记住，别人恐惧时，你要大胆！