楼市恐慌式卖房?三大逆转消息揭秘,明年房价走势曝光

2023-12-25T11:01:20  浏览次数:   作者:苏州房产小编   来源:苏州新房房产

岁末年初,中国楼市的大信号频频传出,为2021年奠定了基调。

最重磅的消息来自央行,在2020年最后一天出手,为银行戴上的“紧箍咒”:个人住房贷款占比,最高不得超过32.5%。

这还是对五大行和国开行、邮政行而言,大量的中型银行如招商、浦发、中信、民生等银行2021苏州房价,这条线更是被勒紧到了20%。

什么概念?不少银行目前已经“超限”了,必须整改。

2021年,从银行发给个人贷款买房的钱,要大幅收紧。

央妈显然是开始担心,货币放水大量进入楼市,提前加了一道闸门,为楼市维稳。

同时,各大机构陆续发布了对2021年楼市的展望,对中国房价做出预测:

全都判断,房价将继续上涨。

货币流动性充足,社会预期趋向一致,国家提前出手压制……种种信号显示,2021又将是中国楼市不平凡的一年。

房价,真的还要涨?

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最新!社科院给出2021年房价预测:将同比上涨5%!

很多人都希望能给出一个房价上涨的数字,但开宗明义,极不靠谱。

咱先说最权威的,最近,中国社科院给出2021年房价预测:2021年房价比2020年同比增长5%。一时间,朋友圈从中介到置业顾问,又是不乏鼓吹:官方明确房价要上涨!

然而,数据要多维度来看:

一、站在资产保值增值的角度,5%也就刚刚跑赢通货膨胀,对于贷款购房的人,这两年大部分人的贷款利率都在5%以上。

二、5%只是一个全局的预测。2020年前11个月,全国房价同比增长7.9%,但与此同时2021苏州房价,郑州,天津、北京、青岛等北方重点城市均出现房价下跌。

三、这几年社科院对于房价涨幅的预测,可以说“十测九不准”。像2018年,偏差大到10%以上,预测涨幅0%,实际涨幅10.7%。

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时至今日,比起期待涨,更应该回答的是:

当苏州房价已连涨3年,中间没有一个回落期!眼看着北方多个重点城市房价下跌,南北差异越来越大。2021年,苏州房价是否还有上涨的动力?

太宏观的我们不看,具体到一个城市时,决定房价的,是土地成本,是供求关系,是限价政策。

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苏州2020年卖地金额超1900亿元!同比2019年上涨约38%!成本压力大

地价是房价之锚,也是前瞻数据。

以前,地价较低时,对房价影响更大的反而是市场,建安、税费等成本。而当地价越高时,地价成为影响房价的大头。

典型的就是2019年的地价和2020年的房价。

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2019年苏州土地市场卖地1850亿,同比上涨33.72%,位列全国第四。且在苏州2019年上半年的土地出让中,三次土拍单日揽金百亿,使其成为业界焦!

同时,由于苏州是非环状发展的典型多中心城市,苏州地王从来不只是诞生于园区和高新区,到处都可以出地王。后果就是2020年纯新盘主导下,主城区多个板块的房价迎来了快速攀升!

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而在最新发布的2020年全国300个城市的土地出让金收入中,苏州以1922亿元(包含县市)的卖地收入,位列全国第5名!

与2019年相比的话,苏州2020年卖地总金额同比涨幅约38%,这个涨幅数据是非常高的了。

同时,在2020年,苏州有很多板块的地块的地价被再次刷新!比如园区胜浦、新区科技城,地王仍在不断涌现。

结论:从地价来看,2021年,苏州各板块房价上涨压力还是很大的!

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苏州成功晋升为特大城市!人口超550万!同时土地供应也不少

供应和需求将是影响房价的根本因素。

最典型的就是2020年开年,全国楼市因“疫情”预期转冷,而苏州则在这时突发降低了人才落户门槛!一时间购房需求暴涨,楼市迅速回暖。

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那2021年呢,供需将发生什么变化?

一、从房源供应来看:

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2020年苏州涉宅地块(含住宅、商住)共出让了约2.6万亩,甚至比2019年还多3000多亩。所以从土地来看,2021年并不是很缺地。

二、从购房需求来看:

根据住建部最新发布的2019年城市建设统计年报中显示,苏州城区人口超过550万人,成功晋升成为名副其实的特大城市!

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(图片来自:国民经略)

但要注意了,这个数据是包含了苏州市区与昆山、张家港、常熟、太仓等。

不过2020年的疫情、长租公寓暴雷,全球大放水,地价猛涨都刺激了大家的购房热情;同时,苏州也在不遗余力的多次放宽落户政策,以期吸引来更多高知人才,创建城市的同时也新增了更多购买力。

结论:2021年苏州一不缺项目,不会造成供应不足,另一方面苏州的购买力还是可以的。有上涨动力,但空间不大。

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主城限价从严,但板块分化明显!二、三级板块还在努力向上冲刺

限价是决定短期房价的关键。

在2016年的国庆假期间,苏州突发出台楼市调控新政,迎来了史上最严的限价调控!这个被看作是楼市转折的象征性事件,让整个苏州市场几乎是颠覆性的轮动洗牌。

而4年过去了,限价仍没有放松的意思,反而又加了一个【限售】!在这个大背景下,接下来,将会出现以下几个局面:

一、纯新盘继续加入严格限价行列,主城区涨幅必然受限!

这点从前几年的限价就可以看出来,不管你地价拍 的有多高,即便是亏本卖也必须坚守限价红线不动!

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众所周知,苏州新房执行限价政策,限价红线在4万/㎡。在这道限价红线之下,苏州领涨板块如园区、狮山一直牢牢被限。

这也就催生苏州新房价格出现“4321”的金字塔格局。在这个大背景下,虽然领涨板块的房价被牢牢按住了,但次级板块、三级板块还在努力向上冲刺。

新房价格出现结构性上涨,成交均价攀升,却依然在合理范围内。

二、主城新房涨幅控制背后,成本将影响各板块房价涨幅

目前,苏州大市内商品房成交均价在2.6万元/㎡左右,但这背后是刚需老盘和纯新盘搭配后的价格。事实上,各板块在2020年价差就很大,涨幅差别也很大。

2021年,在前面提到的地价涨幅情况下:次核心板块房价涨幅将会大于其他板块;刚需板块由于地价涨幅小、刚需购买为主,涨幅将受限。

三、刚需板块价格受地价影响小,刚需流向将是分化的核心

从2020年下半年来看,主城区摇号新盘稀缺,购房门槛高的情况下,大量刚需购房者被迫去往更偏远的板块。

比如新兴起的太湖度假区板块,热度一直持续到12月份。运东板块作为园区刚需外溢的热土也是常青藤般的存在。

2021年一些配套落地快,地铁5号线通车后的沿线板块、以及规划利好最先辐射的板块,涨幅必然将大于其他板块。

结论:2021年,限价之下,主城区涨幅将被控制,但高门槛依旧拦住太多购房者,新房刚需房源不足情况下,新兴刚需板块、二手房刚需房源或将冲高,但也是风险所在。

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