NO. 1｜壹

斜塘备案价再刷新，

3月苏州多板块“涨价”

就在今天，园区斜塘的象屿天悦东方首次领取预售证，备案均价为45450元/㎡，高于华发仁恒河滨雅苑（44750元/㎡）和保利天珺（43650元/㎡），象屿天悦东方为斜塘“三兄弟”中备案均价最高的项目。

断供三年的园区斜塘房价至此终于“尘埃落定”——4.5万元/㎡。

回首3月，苏州楼市有多个市场瞩目的核心高品质楼盘入市，再一次刷新板块房价天花板，重新定义板块新房的价格体系。

比如说，狮山的建发缦云、金狮印象苑，相城元和的和悦塘前雅院、阳澄南岸创新城的保利天汇、园区斜塘的河滨雅苑、甪直的万盛江南、新区大阳山的花语澜院，这也意味着苏州房价格局已经重新洗牌。

一起来看：

新区狮山

从46500元/㎡涨到48480元/㎡

我们知道，之前新区狮山和园区湖东、奥体一样，严格执行4万元/㎡的限价，直到2022年底大悦风华苑入市，首次突破限价红线，备案均价达到46500元/㎡。

今年3月，金狮印象苑和建发缦云相继入市，备案均价分别达到了48480元/㎡、47380元/㎡，目前48480元/㎡为狮山房价高位。

今年首批次集中土拍的朗诗永和村摇号地块的成交楼面价为30475元/㎡，该楼面地价为狮山最高，待项目入市后，狮山房价天花板或将冲破5万元/㎡。

阳澄南岸创新城

定调35820元/㎡

阳澄南岸创新城是2022年园区政府规划的新城之一，之前政府对板块的定位为“娄江创新城”，打着“湖东3.0时代”的标签，规划起点较高，后阳澄南岸创新城的概念出炉，将板块价值再次拔高。

目前阳澄南岸创新城内仅有一个在售项目即保利天汇，项目在3月加推二期，备案均价为35820元/㎡，和首批次持平，近3.6万元/㎡的均价奠定了板块的房价体系。

园区斜塘

三盘皆入市，站位4.5万元/㎡

一季度以来，园区斜塘板块新项目动作频频，打着“奥体南”的价值标签，断供三年的斜塘市场关注度颇高，如今三盘皆已入市。

象屿天悦东方今天取证，备案均价45450元/㎡，备案均价高于另外两个楼盘也在意料之中。其打造了园区少有的低密洋房，产品力较强。

目前华发仁恒河滨雅苑已开盘，备案均价为44750元/㎡，保利天珺项目在周一首次领取预售证，备案均价43650元/㎡，象屿天悦东方也即将开盘。

相较于2019年入市的泊云庭35900元/㎡的备案均价，时隔三年，斜塘板块的新房均价已经上涨了9550元/㎡。

新区大阳山

逼近30000元/㎡

大阳山板块在新区一直很低调，直到苏高新花语澜院的入市，29500元/㎡的备案均价让板块再次聚焦市场目光，比仁恒澜庭叙（26800元/㎡）高出2700元/㎡。

板块内在售项目山云庭、山云轩皆在2.3-2.5万元/㎡，这意味着新区大阳山板块的房价再创新高。

相城元和

标杆楼盘房价超32000元/㎡

相城元和一直是苏州楼市的高供应量板块，板块内在售楼盘众多，备案均价基本在2.8-2.9万元/㎡，高铁新城红盘铂悦春和万象的备案均价在3.1万元/㎡，在整个相城区站位最高。

直到三月份和悦塘前雅院首领预售证，32603元/㎡的备案均价冲破相城区3.1万元/㎡的大关，该均价也是相城元和的房价高点。

NO. 2｜贰

“头等舱”板块备案价屡突破

苏州房价格局重塑

其实从2022年四季度起，苏州新房市场的备案均价已经上调了多次，现在苏州楼市的最高备案价已经从4万元/㎡直接拔高到了4.895万元/㎡，除了以上板块，苏州市区的主流板块的备案均价基本上都有不同幅度的上涨。

去年，受限价政策影响，苏州房价的天花板在4万元/㎡2013苏州房价均价，而今年，园区湖东、湖西、狮山皆挺进4.8万+元/㎡梯队。

高铁新城、科技城、吴江太湖新城、高贸新城的房价梯队也提升到了3-3.5万元/㎡。

本轮的备案价上调仅限于城市主流核心价值板块，外围板块的备案价无太大变动。但是，备案均价上调导致苏州房价格局已经重新洗牌，从原来的“432”正逐渐向“5432”格局演变，核心头部价值板块房价上涨，次核心的价格优势有所凸显。

总的来说，苏州限价的放松是一种积极的信号，在地价不能给以太多空间的情况下，提升备案空间给到了开发商一定的利润空间。

之前苏州严格限价，房企在苏州开发的项目利润被压缩，现在放松限价，给房企留出更多利润空间，能够吸引更多的品质房企进驻苏州，同时能促进房企在产品精研上，打造出品质更好的住宅产品。

之前在限价的干预下，苏州楼市具有突破性的产品较少、中规中矩或适当减配的产品较多。

随着限价放松后、供地位置的优越化和板块竞争的白热化，新项目开发更加注重产品品质的提升。

核心板块项目一改前期依靠价格倒挂保证流速的策略，进入竞品质阶段。

各大房企纷纷拿出看家本领，制造顶级产品系，比如说万科“拾”系、建发“新现代”系、招商“玺”系等。同时，大平层户型、公建化立面、科技住宅、会所等高端元素的注入，拉开了苏州高端市场竞品质的序幕。

之前因为限价等因素，房企受限于成本因素，在住宅产品打造受到局限颇多，容易降标减配，交付时候购房者发现货不对板进而引发维权，给购房者和房企都带来麻烦。

现在备案价提高，给予房企合理的利润空间，也有益于提高商品房的品质，利于楼市的健康发展。

NO. 3｜叁

救市的一大措施

推动楼市良性发展

从去年底到今年，苏州采取了渐进式放松核心板块限价，在消费者“追涨不追跌”的置业逻辑下，给核心区域提价逐渐成为救市的一大措施。

这种限价上涨的核心逻辑中，既改善了购房者的居住品质，又能提高开发商利润和拿地热情，最终更好地土地创收，偿还债务，回馈城建。而围绕这一核心逻辑和主要目的，那就需要抬高新房整体的涨价预期。

近期，全国多个城市都有新房突破限价的情况。

3月22日，北京西城区都阙苑项目领取预售证，首次批出16.5万/㎡的最高售价，打破了2017年以来北京一直严格执行的新房限价政策——新房预售均价基本保持在13.5万元/㎡。

不仅北京，今年广州个别高端项目备案价升至14万元/㎡，突破去年广州最高备案价10万元/㎡，实施动态价格指导。

上海2023年首批次土拍挂牌，徐泾、周浦、南大、金汇等多个板块联动价都有不同程度的涨幅，杨浦房地联动价达到21万/㎡，打破此前长宁西郊别墅地块的16.3万元/㎡的最高纪录。

除了上海、广州等一线城市2013苏州房价均价，周边城市如杭州、南京、宁波等城市，核心板块的限价也开始逐渐突破，且多采取“房地联动”的方式。

杭州是“限地价、限房价”的土地出让模式，地块出让公告中就规定了当前地块的指导价。在去年杭州三批次挂地中，调高了部分板块的限价。官方回复调整原因为逐步消除一二手房价倒挂价差，抑制投机炒房，实质上是给房企让利，促进地块顺利出让，另外也能重塑板块价格落差。

南京去年三批次集中土拍中取消毛坯销售限价，一是为了反应市场的价格现状，二是不设毛坯限价的地块，如在销售时房价定价出现比周边原限价房微涨现象时，开发企业必须提高户型设计水平、提升房屋建造质量、完善楼盘配套服务来获得市场认可，通过“精耕细作”，实现“物有所值”，规则调整主要是给房企让利。

其实，苏州从去年三批次集中供地之时，就开始调整土拍规则，采取在互联网上出让和现场摇号相结合的方式进行。当土地竞价超过最高限价时，按照摇号确定竞得人。

在保证15%以内的溢价率的前提之下，苏州核心板块的最高楼面价记录被刷新，比如说狮山朗诗永和村西地块成交楼面价为30475元/㎡，今年首批次集中土拍的华润湖西地块成交楼面价为35650元/㎡，华润独墅湖地块成交楼面价为34550元/㎡。

新房突破限价，是基于房地产行情变化做出的调整，具有积极的意义与信号，符合市场规律，从市场底层逻辑来看，在“买涨不买跌”的购买习惯下，拉开板块房价梯度，能够推动楼市良性循环发展。

抬高城市房价天花板并非普涨，还未上车的购房者不用过分焦虑，房价普涨、投资红利的时代已经结束了，楼市分化时代已经来临。

未来城市核心地段房价将逐渐走高，非核心地段的房价难有大的涨幅，即使有也只是微调。

正如飞机头等舱涨价与经济舱关系并不大，但能反衬出经济舱的价格实惠，让更多买了经济舱的人感觉到物美价廉。