就在昨天（6月24日），苏州地铁11号线正式开通，这也意味着：

加上1/2/3/4/5号线，苏州正式运营的地铁线路已经达到6条；

而等到明年，还会有新的3条线路投入使用，届时苏州房价到底多少钱，苏州将有9条地铁线同时运营。

那都说“地铁一响，黄金万两”，一直以来，地铁都是房子保值、溢价的重要因素。

但对于苏州的地铁房，一直有传言，“苏州的地铁房不值钱”。

那么今天我们就来用数据说话，看看苏州的地铁房到底值不值钱，以及苏州哪条地铁线的房价最贵？

1号线的房价最贵

开始今天的文章之前，先说明一下我们统计地铁线房价的方式。

以钟南街地铁站为例，我们选取地铁站附近的4-5个楼盘的二手房均价为参考，取其平均值，这便是钟南街地铁站的房价。

考虑左右临近地铁站的房价相差不大，所以我们每隔三站，选取地铁站进行房价统计，如果该站点附近没有二手房，则顺延至下一站点。

最后根据所选站点的房价，得出这条地铁线的房价。

▋最贵与最便宜相差1万/㎡

先说结论，根据统计，目前苏州已经开通运行的线路中，各条地铁线路的房价是这样的：

轨交1号线的房价最贵，达到了4万/㎡，其次是轨交5号线，房价约3.6万/㎡。

剩余4条线路的房价都差不多，都在3万/㎡左右徘徊。

所以发现没有，苏州地铁线房价的差距并不像其他城市那么大。

比如上海最高地铁线房价可以达到10万/㎡，最低地铁线房价只有4.7万/㎡，两者之间相差近5万/㎡。

反观苏州的地铁线房价，最高与最低相差只有1万/㎡。

这么看来，苏州的地铁房好像真的不值钱。

▋轨交1号线房价最贵

那可能有人会说，那为什么苏州轨交1号线的房价最贵呢？

我们来仔细看下，苏州轨交1号线的走向。

苏州轨交1号线是从园区的湖东，穿过金鸡湖，一路向西，经过狮山，最后终于木渎。

如果不看进入吴中区的那一段，苏州轨交1号线简直就是贯穿苏州的东西发展主轴。

不管是金鸡湖湖西湖东，还是新区的狮山，苏州的每一个核心板块都被1号线穿过 。

在统计轨交1号线的地铁房价时，我们共选取了9个站点，而房价超过3万的站点就有8个，占比高达约89%。

所以，苏州轨交1号线的房价贵，是因为它经过了苏州的各大核心板块，附近有地铁站只是加分项，影响并不大。

▋轨交4号线和11号线房价最低

看完了苏州最贵的地铁房价线，我们再来看看最低的地铁房价线路。

在揭晓答案之前，想问一下大家认为苏州哪条地铁线的房价最低。

原本我们认为会是轨交5号线。

可能源于平时不太乘坐5号线的缘故，印象中轨交5号线始于唯亭，终于太湖度假区，首末站的房价都不高，自然而然地认为轨交5号线的房价最低。

但真正计算后，轨交5号线的房价仅次于1号线，啪啪打脸。

理由也很简单，轨交5号线的线路与1号线有很大一部分都是平行的。

1号线所经过的湖东、湖西、狮山苏州房价到底多少钱，轨交5号线对应地也经过， 比如双湖、新区狮山等。

而苏州房价最低的两条地铁线路是轨交4号线和轨交11号线，均价都是2.9万。

刚刚开通的轨交11号线，大部分线路都在昆山，整体均价低于苏州市区内也情有可原。

但苏州轨交4号线整条线都在苏州市区内，甚至还经过了苏州湾，整体房价最低是有些意外的。

或许是因为轨交4号线并没有经过房价特别高的板块，导致整体表现比较平庸。

各站点房价排名如何？

▋哪些站点房价最低

那具体到各个站点来看，苏州的地铁站点房价表现又如何呢？

我们先来看看房价最低的站点。

轨交4号线和11号线这 两条线路中就包含了3个房 价1字头的站点，占到目前苏州1字头地铁房的一半。

据我们统计，苏州地铁房价最低的站点是这几个：

基本上都位于苏州的偏远板块，尤其是轨交3号线的长亭站，周边几乎没有新房，除了产业园区，就只有几个拆迁安置房小区，且距离地铁站都有一定的距离。

这几个站点的共性除了板块偏远，周边还缺少次新房拉高均价，最终导致站点房价上不去。

就比如轨交4号线中的顾家荡站，与江凌西路一站之隔。

但由于顾家荡附近有一个高品质次新房，所以站点均价可以达到约2.9万/㎡，哪怕放在整个苏州的地铁站点房价中，表现都能算得上中等偏上。

▋哪些站点房价最高

看完了最低，我们来看看最高房价的地铁站点都有哪些。

房价最高的地铁站点是5号线的星波街站，乍一听会有点懵，星波街在哪儿？

在地图上一搜，就会发现星波街位于园区双湖板块，周边的二手房都是高价别墅，最高均价约12.6万/㎡。

同样由于地段产品本身高价的还有轨交11号线的阳澄湖东站。

坦白说，在统计11号线的房价时，我们内心的预设是昆山肯定比不过苏州市区，但看到昆山的二手房最高能达到9.2万/㎡时，内心十分惊讶。

不过，看到这些高价二手房都是别墅产品，且还靠近阳澄湖时，这一切都变得理所当然起来。

为什么苏州

地铁房不值钱

所以，大家发现没有，苏州的地铁房价格高都是由于本身地段好、或者产品稀缺，与周围有没有地铁几乎没有关联。

比如轨交3号线的开通，让浒墅关成为了新区除狮山外，唯二有地铁的板块，但浒墅关的房价却依然没有起色。

轨交5号线的太湖度假区板块也是如此，房价并没有因为地铁的到来而上涨。

那么为什么苏州的地铁房不值钱呢？我们认为可能跟以下这三点有关：

1、苏州机动车保有量大

根 据江苏交警发布的2022年全省机动车“大数据”，江苏省机动车保有量达2496.80万辆（不含拖拉机）。其中，苏州市达到507.3万辆，位列全省第一。

这个数据十分惊人，如果换算成千人汽车拥有量， 苏州常住人口达到约1275万，意味着 每1000人中就有378.75辆汽车，这 放眼全球也是发达国家的水平。

在这种情况下，苏州大部分人日常出行会选择开车，而且苏州开车拥堵机率不高，也就有更多人愿意开车出行，两者之间形成一个良性循环。

2、苏州地铁规划晚

苏州地铁房不值钱的第二个因素，苏州的地铁规划开始的时间太晚了。

据了解，苏州轨交公司成立于2002年，第一条轨交开始建设是2007年。

2012年，苏州第一条地铁轨交1号线终于正式开通试运营，而南京的首条地铁线，2005年就已经投入使用，比苏州早了整整7年。

◎轨交1号线，图源：苏州轨道交通

地铁规划晚对于城市来说有什么影响呢？大概就是在规划地铁时，苏州的整体城市发展已经进入了相对成熟的阶段。

换句话说，苏州每个区域的核心基本上已经确定，在这时候才开始规划地铁，属于是锦上添花，但对于板块的能级提升，没有太大影响。

3、苏州的房价更依赖于地段、产品和学区

除了以上两点，苏州房价的高低，更依赖于地段、产品和学区

相信大家也能感受到，苏州二手房能卖出高价的产品，要么是位于核心地段，要么是产品稀缺，比如别墅，要么就是两者兼得。

核心地段往往意味着周边各项配套都很优秀，并且这种地段的房源是有限的，属于卖一套少一套。

而好的产品，也永远不缺乏市场，尤其是别墅等产品，不仅有舒适的居住环境，更有其他产品所不能及的生活体验，对购房者来说，吸引力很强。

此外，学区也是房价保值、溢价的因素之一。

反观有地铁的房子，一方面是这类房源很多，另一方面地铁口也会有不少老旧小区，升值空间有限，也就显得没那么值钱。

最后

最后，我们来总结一下：

最高房价地铁站点：星波街站，6.9万/㎡

最低房价地铁站点：长亭站，1.7万/㎡

最高房价地铁线：轨交1号线，4万/㎡

最低房价地铁线：轨交4号线、轨交11号线，2.9万/㎡

虽然对于地铁开发较晚的苏州来说，地铁在房价上的作用实在有限。

不过，地铁最初的目的也只是方便大家出行。

除了日常通勤外，苏州地铁更大的野心或许是市域一体化。

刚刚开通的轨交11号线只是开始，拉近苏州市区与昆山的距离，未来还有更多的地铁规划在路上，比如10号线将经过常熟、张家港。

如此看来，地铁房是不是值钱，似乎也没有那么重要了。▋