前言

苏州有一位好兄弟，远在千里之外，江湖也一直有二人究竟孰强孰弱的口水战，至今未分胜负。

这位东莞兄弟最近火了。

最新一期的冰山指数涨幅中，东莞一骑绝尘，红成猪肝色。

从前几期的冰山指数来看，东莞已经连续霸榜了数期，楼市的火热程度和已经连续好几个月在冰点以下的苏州完全不可同日而语！

在楼市的PK中，苏州真的输了吗？

01

东莞和苏州的城市地位很像。都是非省会的经济重市，曾经都是制造业大市。

东莞因为靠近香港，是广东重要的交通枢纽和外贸口岸，为“广东四小虎”之首，号称“世界工厂”。苏州同样因为靠近上海，承接了大量上海外溢工厂，手握江苏四小龙，GDP常年占据中国前十。

在2018年中国大陆城市高新技术企业数量排行榜中，东莞和苏州仅次于北深广深四个一线城市，打败了一众省会城市，高新技术企业数量成功突破5000！

在百度搜索东莞和苏州，跳出来最多的联想词就是“打工那个好”、“哪个工资高”、“哪个工厂多”的问题。

对于“打工人”而言，当年苏州和东莞这种工厂多、工资高的城市，显然就是“打工天堂”。

要是当年再咬咬牙买套房，现在妥妥的已经走上人生巅峰。

在过去五年，东莞和苏州都经历了一到两轮的房价暴涨。

东莞的南城经历两次暴涨，房价翻了4倍，松山湖、长安等热门区域的涨幅也十分巨大，目前已经突破4W的关口，当年三四十万的首付，如今早已挣到了两三百万的利润。

苏州房价也是在2015年实现了一夜翻倍的神话，园区湖东的玲珑湾更是从六千暴涨至如今的十万！许多次核心板块也都经历了程度不同的普涨。

这才是“打工人”的福报啊！

02

房价的上涨是有周期性，在经历过前几年的几轮暴涨之后，东莞和苏州也走上了不同的发展道路。

回到开头的冰山指数。

东莞连续数月上涨，下属各大行政区的二手冰山指数全部都在上涨。

据东莞住建局官网发布9月东莞商品住宅网上签约销售情况统计数据显示，9月东莞二手住宅网签共5956套，环比上月3367套，大幅增加76.9%，均价约为17481元/平，环比上涨10%。

反观苏州，除去四县市中的昆山，其余六大区之中只有高新区在上涨，其余区域都在下跌，就连一直大热的园区都开始下跌，近期园区的成交量有上升的趋势，但从价格来说，降价走量的比较多。

不过，从苏州整体二手房在链家的成交均价来看，苏州10月的成交均价大概在25902元/平米，近90天的成交为5953套，和东莞9月一个月的5956套相比显然有点少。

苏州的涨幅和成交数量确实都不如东莞，但从冰山低价指数和冰山均价指数来看，东莞的房价在火速上涨之后，走到了和苏州持平的位置。

也就是说，除了走势不太一样，苏州和东莞，现在的房价其实差不多是站在了同一起跑线上。

03

再来看一下土拍。

土地出让的价格其实不会立刻反应到房价市场上，但会影响到未来1-2年的新房价格，尤其是苏州，在目前严格的限价政策下，今年土拍成交的地块在未来入市时的价格基本已经可以预判。

据粗略估计，今年苏州到目前为止共出让60多宗地块，数量巨大，且有不少核心板块的优质地块，但因为限价严格，今年苏州大部分的地块出让模式都是突破中止价，进入一次性报价区间，溢价率控制在13%左右，几乎没有什么现房销售和地王出现。

大量的土地供应和趋平的土地价格，这也基本能够预判，未来两年内苏州的新房房价不会出现大的起伏。

反观东莞近期的土拍，就很火了。

8-10月苏州房价调控，东莞共出让了17宗商住地，共吸金173亿，除去4宗人才项目用地，过去3个月成交的13宗地块中有11宗突破了当地楼面价成交记录，占据了1-10月破纪录成交榜的一半。

比如10月22日，经过68轮激战，50余家房企举牌，长安镇一宗商住地被碧桂园以11.6亿元的总价夺下，可售楼面价高达25997元/平米，溢价率19.8%，不仅刷新了长安低价记录，还刷新了东莞单价地王榜单，成为东莞史上单价第二高的地块。

TOP1

中海凤岗地块

2017年1月20日楼面价26646元/平

TOP2

碧桂园长安地块

2020年10月22日楼面价25997元/平

TOP3

鸿荣源凤岗地块

2020年8月6日楼面价25871元/平

TOP4

保利凤岗地块

2020年7月28日楼面价25856元/平

TOP5

中海松山湖地块

2020年9月25日楼面价25854元/平

TOP6

北大资源黄江地块

2016年9月22日楼面价25264元/平

TOP7

深圳前海控股塘厦地块

2020年6月24日楼面价24618元/平

TOP8

深圳前海控股塘厦地块

2020年6月24日楼面价24543元/平

TOP9

深业松山湖地块

2020年9月11日楼面价24080元/平

TOP10

华润南城地块

2020年11月5日楼面价22452元/平

在东莞单价地王TOP10榜单中，我们可以发现，今年出让的地块占据了8席！这种变动，也表现出现在东莞楼市的火热，是实火。

而且，今年从7月到9月，仅三个月时间，东莞就经历了5次调控，但每次新政的有效期基本只有1-2个星期，随后迅速回归上升通道。

东莞最近的上涨一方面收到深圳新政的影响，吸引了一大批深圳的外溢投资客，而且因为东莞和深圳一样都是新房供应非常稀缺的城市，供不应求的市场需求带来的价格上涨，是东莞房价上涨的重要因素。

而且，最近深圳40周年“大礼包”、东莞南部9镇“融入”深圳，还有深莞若干城轨方案获批，对东莞来说都是楼市的重大利好。

在政策利好的激励下，东莞凭借自身的优质的地理区位和产业量级，加上供不应求的市场热度，目前的东莞，正处于楼市上升通道中。

04

苏州楼市供应量巨大，出现微跌；东莞供不应求，出现暴涨，不过，整体的价格面两者相差不大，甚至从地地的价格来看，苏州未入市的高价地块全面碾压东莞。

也就是说，东莞的房价在短时间内不会超过苏州，只是东莞在上升，苏州在横盘，但并没有下跌，只能说购房者的心理预期可能会受到一些影响。

短期内，东莞楼市还会有一波涨幅苏州房价调控，苏州虽然不会出现大的涨幅，但也会平稳的走高。

对于普通的打工人来说，不管是苏州还是东莞，都是非常好的发展城市，前几年的打工人已经有不少通过买房实现了阶层跨越，而现在，或许就是年轻的打工人的机会！

打工人，打工魂，打工都是人上人。

努力打工挣钱买房吧！

来源：苏南房地产观察（ID：zxb778785535）