我是乐居君，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“苏房乐居乐居君”的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）

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购房选筹

提问：乐居君你好！本人目前考虑买房，但是现在比较纠结，纠结的点是买狮山或者园区好一点学区小三房，还是胜浦新房大四房？

乐居君：你好，从你的描述中，大概可以预估其预算在400万左右。

这个预算如果考虑学区房，建议优先考虑二手房，原因如下：

1.新房学区交付时才会划定具有不确定性；

2.无论是“高贸新城”（胜浦）的星浦中学，还是吴中太湖新城的华师大附中， 虽然学校的名头很大，但都没有学生的中考成绩作为学校好坏的有力支撑。

此外，一个学校的好与坏是由“生源”+“师资”两方面来决定的，所以新城的学校具有很大的不确定性，当然这并非是说新城的学校一定不行。

在区域选择方面，如果既要兼顾学校也要兼顾三房的户型需求，那么选择新区比园区更合适，因为在园区400万这个预算带学区只能买两房。

就拿园区顶流学区西交附对口学区房来说，这个预算只能买东湖大郡、自由水岸、第五元素等小区的两房户型，整体的居住体验会比较逼仄。

但如果考虑新区实验中学（金山路）小区对口的二手房学区房，400万的预算完全可以在满足题主优质学区诉求的同时，满足其对于小三房户型的诉求。

综合以上，如果考虑学区+三房，建议你重点关注一下新区双实验附近的二手房，当然新城区的房子也并不是不可以考虑，只是从学区的角度来说，个人认为还是买确定性高的小区。

以上就是全部建议了，至于最终如何做决策，需要你结合自身情况加以判断。

购房需求定位

提问：预算280万左右，在园区工作，想在苏州买个交房早的房子，因为是在苏州第一套房子，最好可以未来有些升值。普通企业，未来有换工作可能，没有结婚，打算买来作为婚房，一家人居住，预算280万，想买个交房早的，未来能有些升值潜力的，方便以后置换，希望您帮忙推荐一下。目前看来太湖科学城首开棠前如苑105平272万多，尹山湖绿城2层280万多，胜浦89顶270多万，唯一便宜就是相城蠡口宽泰泊元118平总价也就260多万！

乐居君：首先，我想说你应该要搞明确自己的「需求定位」，其次，是按照自己的「需求定位」去寻找对应的板块，最终再去选择对应板块内的楼盘。

而不是按照280万的预算去各区域找预算范围内的房子，这样只会越看越迷茫。

接下来，我就按照题主提供的自述信息，先给题主捋一下购房思路。

既然题主目前还未婚，那么在购房时对于学区考虑权重完全可以降低，毕竟短时间用不上，此外，苏州目前顶流学区房的价格都不便宜，280这个预算虽然也能买得到，但只能面积很小的老房子。

所以在预算有限、目前用不到学区的情况下，考虑学区的意义不大，但一定要选一个未来好出手的板块，这样可以方便在孩子上学时置换学区房。

此外，题主目前工作的在园区，未来有可能换工作，那么就应该提前考虑好自己的职业方向和板块内提供的就业机会是否匹配。

毕竟，房子是用来服务我们生活的，试想一下，你买的房子和你的工作地隔着“十万八千里”，每天大量的时间都花在上下班通勤上面，谈何幸福可言。

所以，在买房前建议题主考虑清楚自己未来就业地，这样才好对板块进行有针对性的选择。

在选好目标板块后，接下来，就是对于具体楼盘和开发商的选择了。

在楼市下行周期，除了要考虑板块的成长性之外，我们还要考楼盘本身的品质，这其中就少不了对于开发商的筛选。

有些楼盘虽然位置不错，但开发商存在暴雷风险，入手这样的楼盘，即使板块未来在有发展，那也得不偿失。

从题主目前看的四个楼盘来说，首先就要pass掉中梁新力的宽泰铂园，一方面是由于楼盘所处的蠡口板块，未来并没有什么成长空间，并不满足题主期望板块增值的诉求。

另一方面就是这个由两家开发商联合开发的项目，存在降标或烂尾的风险。

因为新力集团和中梁集团去年都出现“债务违约”的暴雷事件，所以我们才会看到，去年下半年宽泰铂园“打骨折”销售的情景。

综合以上，对于题主来说，首先要解决的并不是板块和楼盘筛选的问题，而是明确自己的需求的问题。

明确了需求在按照以上我提供的思路去筛选，就不会感到那么迷茫了！

刚需240万买房

提问：乐居君你好，本人目前在苏州科技园工作，买房小白一只，结婚刚需买房，想了解一下，没有推荐的区域和小区？哪些小区和地段有坑需要避坑的？240万预算二手房买哪里比较好？

乐居君：你好！从你的描述来看，基本可以判定其所说“苏州科技园”，应该是园区的创意产业园，也就是独墅湖的月亮湾和松涛街附近。

由于你考虑二手房，再结合其240万的总价预算，从上班通勤以及居住舒适度来说，这个预算选择尹山湖是个不错的选择。

一方面，尹山湖是14年，才开始大规模开发的板块，所以这里的二手房的房龄较短，基本可以称之为次新房小区，所以选择这里的次新房小区，整体的居住体验是园区的“老破小无”法比拟的。

另一方面，对于题主来说，考虑尹山湖是存在一定的捡漏机会的。

由于尹山湖经历了14-15年全国范围的房价上涨，从最初的8000多一平，到19年市场顶27000元/平，房价在5年内翻了近3倍。

所以，尹山湖的房价存在一定的泡沫，而现如今面对全国楼市下行，加之苏州12万套的二手房挂牌量，尹山湖的二手房价格也在悄悄的回落。

部分小区的房价甚至下跌了2000左右，虽然挂牌价看似坚挺，但实则“尹山湖”房价已经出现了一定程度的回调！

而考虑“尹山湖”需要题主注意的点：

要选那些靠近地铁口的小区，一方面自己上下班通勤方便，另一方面后期如果想脱手置换，地铁盘具有的优势不言而喻。

此外，如果可以买到看湖景的房子，那是最好不过的，一方面湖景房的的居住体验相当nice，另一方面由于在城市湖景资源的稀缺，导致具有湖景的房子一般都很强的议价能力。

毕竟整个尹山湖小区众多，考虑到自己的居住舒适度以及未来的出手置换，我们肯定要选择一个具备该板块配套优势的小区苏州房价增值，而尹山湖的最大的优势就是“地铁+湖景”。

园区周边买房

提问：乐居君你好，苏州买房预算260±20本人刚需，月亮湾上班求推荐？

乐居君：由于您并没有给出自己买房究竟关注哪些点，只给出了一个预算和工作地点，基于这个情况我分新房和二手房两个维度，给你一些建议。

「新房」

如果考虑新房，按照就近原则进行板块筛选，首当其冲的就是“尹山湖”，但尹山湖目前并没有新盘供给，剩下的基本都是尾盘，并且以大面积为主，一方面超了预算，另一方面没有可选择性。

此外，目前在售的三个楼盘，在尹山湖的位置都有些差强人意。

碧桂园的云栖隐山和绿城观澜一品在尹山湖的东南角，虽然离湖边很近，但不是湖景房，此外距离最近的2号线地铁站”尹山湖“，距离并不近，远远超过了步行的舒适距离。

此外，北侧的华润，虽然距离地铁口比较近，但由于其地块前方就是之前的老小区——”叠翠峰“，并且两个小区挨得比较近，且叠翠峰的楼栋较高，对位于后方的华润悦景湾的采光会造成一定的影响。

此外，尹山湖板块由于地块大小的限制苏州房价增值，目前基本已经发展饱和，后期板块的成长空间有限，所以综合来看，尹山湖的新房并不太适合题主。

但如果题主对新房有执念，并且希望板块有一定的成长空间，那么吴中城南也可以化作选择范围之内，原因有二：

一方面，是因为这里有地铁7号线的加持，未来上班通勤也十分方便，例如从7号线”澄湖东路“站出发，到园区月亮湾只有8站路，通勤时间可以控制在25分钟之内，所以未来乘坐地铁上班通勤不成问题。

另一方面，由于这里之前是城南的工业区，目前在做”退二进三“的旧城改造，大量工业用地被腾挪出来，重新规划建设，所以近两年吸引了多家品牌开发商汇聚于此开发商品住宅。

再加上7号线地铁的规划建设，板块相较于发展更成熟的尹山湖具有一定的成长性。

「二手房」

如果题主对新房没有执念，那么二手房也不失为一个好的选择，同样按照就近选择的原则，那首选的肯定是”尹山湖“。

但选择尹山湖的二手房要注意一个原则：”湖景+近地铁“，这样的二手房才能抗跌，这一点在”尹山湖“二手房的房价上展现的淋漓尽致。