中国城市经济专家委员会副主任宋丁在公开媒体上发表观点，他认为，这次房地产的低迷持续了两年之久仍然未能复苏，说明它决非一般意义上的低迷，而且目前对于救市的呼吁，一直没有触及问题的关键。

　　他表明最关键的问题是，当前应该找到中国房地产的症结点。找不准症结点，救市就无从下手，或越救越乱，难以达到应有的效果。

　　房地产是一个非常庞大的经济循环系统，几乎涉及到全社会所有部门和领域，构成一个完整的产业链，比如国家政策和金融支持系统、地方政府土地出让和产业监管系统、房地产社会需求系统等。

　　现在房地产出现持续低迷，而各个子系统都有所表现，但是各个子系统的表现程度是非常不同的，其中的因果关系也有明显差异。

　　宋丁认为，其中的关键性症结点是房地产社会需求系统。也就是说，房地产低迷的关键问题或核心问题是市场需求困局，并不断把这种困局向整个产业链的各个环节传导，导致整个房地产行业的形势低迷。

　　宋丁认为，房地产的市场需求方面主要有三大问题或困局：需求潜力弱化、需求能力下降、需求信心不振。

　　其一，需求潜力弱化。

　　目前中国城市化已经近70%，人口红利已经接近尾声;全国人口负增长从去年开始，已经正式拉开序幕;人口老龄化;全国城镇住房总量达到3.5亿套，人均住房面积达到40平方米等问题都存在。

　　这些数据表明，国内对于住房的需求潜力正在快速弱化之中，今后各地的土地出让和新房开工、建设、竣工及销售总量将逐年减少，尤其是三四五线的中小城市，对于住房的需求已经显著下降，很多城市的新房存量去化率高企。

　　这种背景下，房地产市场的整体需求必然出现低迷，必然导致房地产全产业链无法继续按照过去二三十年来的模式往前推进，整体运行节奏必然放缓。

　　其二，需求能力下降。

　　虽然目前仍然有很大数量的刚需以及改善型民众对房产有购置的潜在需求，但他们面临的问题是难以应对买房带来的巨大压力。造成这种情况的主要原因是，近三年来新冠疫情以及国家整体经济下滑的大背景下，很多人收入减少，甚至部分人失业，收入和支付能力大打折扣，消费和投资需求能力下降，必然影响其买房。

　　部分人过去贷款买了房，背负高额的还贷压力，结果又赶上形势不好，出现收入减少甚至失业，少数人被逼断供，其现实需求能力跌落谷底。

　　其三，需求信心不振。

　　房地产低迷的更大困局是民众需求信心的不振。今年一季度，全国银行系统录得居民存款总额激增10万亿元，这显然是居民们对中国经济的前景以及房地产的前景的信心不振，有些人更是提前向银行还贷，以减轻债务负担。当前房地产及楼市的低迷和这种需求信心不振有千丝万缕的关系。

　　因此，宋丁认为，解决目前中国房地产及楼市困局的关键性策略是，针对性地向需求侧投放相关扶持政策，有效化解需求侧的困难和问题，激活房地产及楼市需求，并传导到房地产全产业链中去。

　　如何激活需求潜力?

　　根据大分化的基本态势，因城施策，各个击破。对于那些低线城市，其需求潜力已经几乎饱和，库存量很大，关键在如何加大去库存的压力。一二线城市仍然有不同程度的长期需求潜力，包括刚需和改善需求仍然存在。政策应给予这些潜在需求以更大更多的便利，为他们购房消除更多阻力。

　　如何提升需求能力?

　　关键是要在宏观经济层面积极改善经济形势，大力增加居民的就业机会，有效提升他们的收入水平和支付能力，同时，对目前在偿还房贷等方面存在较大压力的居民提供来自政策面和银行业的合理扶持，让更多的居民在购房方面现实性地增强支付能力，从而有效提升他们对住房的购置及维护需求。

　　如何提振需求信心?

　　如果中国经济形势一直疲软，大家对经济前景仍不看好，房地产及楼市里的信心也起不来。当然，房地产近两年来的低迷态势也深刻影响着市场需求的信心，显然提振需求信心的一个重要基础是，房地产运行情势显著转好，供需关系呈现积极姿态，那个时候，楼市中的主流理念才有可能在信心支配下，以符合当时需求释放的合适姿态重新回归市场。