伴随房地产供求关系发生深刻变化，我国房地产市场逐步迈入新发展阶段。在这一背景下，行业有哪些新动能、新模式、新格局?

　　日前，中国居住产业转型与高质量发展研讨会在北京召开。本次会议由中国社会科学院财经战略研究院主办，贝壳研究院、纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会协办。多位专家、学者与会，共同探讨中国居住产业未来发展方向。

　　据了解，此次会议主题为“产业新格局，市场新动能”。中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭在致辞演讲中表示：“无论是发展居住产业，解决住房问题，还是稳定房地产市场，都必须坚持以居住为本。”

　　“住房市场的发展要与人们不断增长的对美好生活的需求相适应。当前我国居住产业正处在新旧模式交替的转型期，站在长周期的动能转换点，更加需要中国居住产业实现高质量发展。”这为学术界、产业界都提出了新的课题，也带来了新的机遇。

　　当前市场：房地产业转向新模式

　　住房是生活绕不开的话题，也是当前中国经济绕不开的话题。房地产作为周期性行业，短期市场波动在所难免。专家认为，拉长时间看，住房市场波动，将围绕城镇化、工业化决定的基本住房需求中枢来进行。

　　会上，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华发表了题为“中长期中国住房市场供求展望”的演讲。从需求端看，邹琳华表示，未来中国房地产市场需求存在三个主要来源：城镇化新增住房需求、改善性住房需求以及旧房更新需求。

　　“利用相关数据对中长期住房需求的中性估算，2030年三项需求总计约12.46亿平方米。而2022年全国商品住宅的销售面积是11.46亿平方米。因而，中长期住房需求虽较历史最高点有所回落，但仍将维持相对稳定的规模。当然，未来的需求潜力并不等于现实需求，未来住房需求特别是改善性需求潜力的持续释放，还需要市场产品结构和政策条件的配合。”邹琳华在演讲中说。

　　在供给端，随着市场迈入新阶段，中国房地产行业也亟待形成新的发展模式，以改变长期以来“高负债、高杠杆、高周转”的模式弊端。

　　在住房供给体系方面，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹认为，当前需要从“补足住房租赁发展短板、构建完善住房保障体系、支持美好生活需求的住房升级改善、优化完善预售制、创新存量住房更新模式”五个方面入手，逐步建立城镇住房供给新模式。

　　“城镇住房新模式不是为新而新，新模式要以问题为导向，解决旧模式中存在的问题。”秦虹指出，“建立住房供给新模式，供给主体房地产企业自身也要变——挖掘管理红利，坚持长期主义，重视战略引领，强化企业组织和标准化保障，以数字化为业务赋能，形成新型绩效文化。”

　　供需格局调整，房地产开发企业也应该顺应市场变化，从“三高”模式转向轻重并举的开发、运营、服务一体化，实现稳健多元发展。

　　中央财经大学教授易成栋在“房企践行新发展模式探讨”的主题演讲中表示：“房企探索发展新模式，一要有长远眼光，第二必须有核心竞争力。”易成栋指出，当前中国房地产企业很多利润来自于土地升值，未来土地升值部分下降，企业将更多依靠产品增值和服务生存。”

　　潜在机遇：居住产业打开新格局

　　中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪在“存量时代的产业链发展新机遇”中提到，在周期型行业里，过去企业的竞争优势不是运营优势，是资源获取优势、杠杆利用优势、投资踩点优势，所以激进者常常胜出。而未来居住行业是一个提升全社会空间运营效率的行业，具备空间运营能力的企业将拥有广阔发展前景。

　　“居住”产业也重塑着房产交易流通环节。清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟在会上发表了“住房需求与经纪行业高质量发展”主题演讲。他强调，房地产经纪服务行业的初心应当是帮助住房市场提高流转效率，这是最本质的使命和要求。

　　随着住房市场从以增量为主过度到以存量为主，同时住房的消费属性大幅超过资产属性，吴璟认为，房地产经纪服务行业需要从“提高住房搜寻效率、提升住房匹配程度、促进居住价值回归、防治负面影响”四个方面，为消费者提供高质量的经纪服务乃至于内涵更丰富的综合住房服务。

　　未来展望：行业走向温和复苏

　　贝壳研究院首席分析师许小乐发表了“居住消费的复苏与新动能”主题演讲。他表示，房地产传统的动能正在向新动能切换。传统功能是土地、资金要素投入带来的投资效应，而新动能是数字化技术驱动居住服务供给与民众美好居住生活的需求的满足。

　　许小乐判断，实际上中国房地产市场拥有保持稳定的能力。伴随内涵更加丰富的居住产业到来，行业正呈现出温和向上的复苏态势。

　　在演讲中他也提到：“新旧动能转换过程中必然会遇到产能缩减、交易下滑、价格调整，这是从速度转向质量的必经阶段，要理性看待。同时，要为新旧动能转换提供平稳的市场和有利于供给改革的监管环境。(完)

　　稳步推进超大特大城市城中村改造 专家称将带动有效投资和消费

　　7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

　　星图金融研究院高级研究员付一夫对《证券日报》记者表示，推进城中村改造将进一步激发上下游相关产业发展的活力，带动有效投资和消费，对稳增长、惠民生意义重大。

　　多地加速城中村改造

　　会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

　　今年4月28日召开的中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

　　根据住房和城乡建设部于2022年10月份公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉;全国特大城市有11个，分别是杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

　　以深圳市为例，深圳针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政策性住房保障体系。深圳市住房和建设局于近日发布的《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》提出，2023年至2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。

　　广州市计划2023年推进127个城中村改造项目(含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目)，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。

　　有助于稳投资、扩内需

　　谈及城中村改造的资金来源问题，巨丰投顾高级投资顾问翁梓驰在接受《证券日报》记者采访时表示，涉及相关公共服务设施建设，主要通过财政补贴、专项债等方式解决。

　　针对此次国常会提出的“鼓励和支持民间资本参与”，翁梓驰认为，需由地方功能性国企为主导，创新改造模式，同时给予强政策支持，以此来吸引民间资本参与。后续可鼓励各类民间资本更多的以经营性收入进入，在租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等方面积极发力。

　　国泰君安研报显示，在增量投资空间有限的情况下，未来一二线城市的房地产更新投资将居于主导地位。根据一二线城市房龄20年以上的老旧小区占住房存量的比例以及更新投资的单位成本测算，若全部按照老旧小区改造的标准，则一二线城市更新投资的体量至少有2万亿元;若全部按照拆迁重建的标准，则一二线城市更新投资的体量最大接近13万亿元。

　　在翁梓驰看来，本轮城中村的投资增量将体现在房地产开发和基础设施建设改造。根据国常会提出的“坚持稳中求进、积极稳妥”“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”的要求来看，受益的主体会更加聚焦，未来很长一段时间，城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。

　　除拉动投资外，推进城中村改造将为扩内需注入新动能。

　　翁梓驰认为，城中村改造将带动建筑材料、家用电器的需求，同时会带动公共服务如医疗、快递、便利店等设施的发展。

　　据国泰君安上述研报测算，以全部拆迁重建为保障性租赁住房为例，一二线城市的重建体量大约在33亿平方米，保障性租赁住房以70平方米以下的小户型为主，则能够新增约4700万套住宅;以每套住宅需要配备必需类家用电器总价在1.5万元左右，则可以带动家用电器消费约7000亿元。

　　付一夫表示，一方面，城中村改造可以带动基建、地产上下游的投资，并在一定程度上刺激商品房需求;另一方面，城中村改造有助于优化城市面貌，补齐相关短板，改善居民教育、医疗、养老、家政等问题，从而解决大城市发展不平衡、不充分的矛盾，并进一步激发出居民在相关领域的消费需求。