虽然中国房地产价格泡沫依然是局部的，但是泡沫正在向更多的城市蔓延苏州楼市总结。调查显示，12个城市的购房资金成本/租金比率在2006年初依然略大于1，但这一比率比2005年初上升了11%。如经济学家所形象比喻，如果房地产泡沫是一个桶，那么以前这个桶是又窄又高，如今正在向扁平发展。

■ 泡沫可能向北京苏州楼市总结、苏州蔓延

2005年初，中国国际金融有限公司（以下简称中金公司）研究部职员曾对全国近20个城市进行了各类楼盘商业信息的实地采集，包括价格苏州楼市总结、按揭贷款和租赁数据等，之后在3月发表了“买房不如租房”的研究报告。报告指出： “鉴于1997年香港房地产价格泡沫破灭时，购房资金成本和月供分别是租金的2.2和2倍，此时内地购房资金成本和月供分别是租金的1.1和1.3倍，房地产价格总体已经开始‘起泡’，特别是包括长江三角洲在内的某些地区风险较大。”

而2006年春节前夕的复查则显示苏州楼市总结，复查中12个城市的167个楼盘一年来购房资金成本/租金比率几乎均有所上升，平均升幅为11%，并且这个比率在更多的城市超过1（见右图表）。这一指标的提高主要是因为房价涨幅依然大于租金增幅，与2006年1月1日住房按揭利率的上调关系不大。“与2005年相比，2006年买房更不如租房。”

统计数据表明，在2005年购房资金成本远高于租金的某些长江三角洲地区，房价涨幅明显放缓（如杭州），甚至房价出现下跌（如上海），说明房地产调控政策取得了一定效果，这些城市的住宅价格泡沫正在被逐渐挤出。但是，房价下跌令许多原先打算卖房套利的投机/投资者转卖为租，结果租金降幅更大，使购房资金成本/租金比率进一步提高。在房价上涨预期已经明显减弱的情况下，更多的人将选择租房，而不是买房。这预示着房价涨幅将进一步缩小甚至房价有进一步下降的可能。

而在购房资金成本/租金比率去年明显小于1的城市中，这一比率一年之内大幅上升。如在北京、成都等地，这个比率都超过了1；在苏州、沈阳和深圳等地已经逼近1，大有“后来居上”之势，说明房地产“泡沫”正在向这些地区蔓延。北京和苏州2005年房价涨幅较大，但是租金下降，购房资金成本与租金已经基本持平，未来房价涨幅必将趋缓。而广州和深圳2005年尽管房价大涨，租金涨幅也很大，但目前购房资金成本依然低于租金，未来房价有继续上涨的空间。

■ 以租养房将更难

目前12个城市的月供/租金比率平均为1.3倍（表1），与2005年基本持平。中金公司首席经济学家哈继铭博士认为，尽管2006年初利率水平的提高增加了还本付息的负担，但是去年3月首付比例的提高降低了之后购房者的月供负担。由于利率上升幅度较小，首付比率上升对月供的影响大于利率的作用。在其它条件不变的情况下月供/租金比率应该明显下降。之所以这一年中月供/租金比率基本持平，是因为房价涨幅大于租金。月供/租金比率没有恶化与央行2005年3月17日公布的取消按揭贷款优惠利率和提高首付比例的政策有关，因为这一政策提高了炒房成本。

哈继铭指出，对于2005年初已经购房的人来说，他们的月供负担与房价或首付比例的变化无关，而利率水平的提高加重了还本付息的支出，使房租下降或者升幅不大的城市的月供/租金比率有所提高。这个比率如果进一步上升，受现金流约束较大的投机/投资者将难以以租养房，不得不抛售。其中，杭州、上海和南京的月供分别是租金的2、1.8、和1.6倍，居复查的12个城市前列，而杭州的情况与香港1997年房地产价格泡沫破灭前夕相若。北京和苏州的月供/租金比率上升较快，而且从去年的0.82倍分别上升至今年的1.09和1.07倍。这主要是因为房价涨幅明显快于租金。相比之下，由于租金增幅较大，广州和深圳的月供/租金比率一年来维持在1倍左右。

■ 日趋“扁平”的泡沫结构

事实上，对于买房不如租房的结论以及分析过程，部分市场人士仍存在一定疑虑。对此哈继铭表示，购房资金成本是指因购买房屋而承担的利息成本，它包括按揭贷款的利息支出和购房相对于租房的机会成本，即首付款的存款利息损失；而租房成本（或收益）即为租金。购房资金成本/租房比率中没有考虑两个因素。即它不包括房屋的购进价格和未来出售价格，而是假定两者相等，即假定房屋折旧率等于同类新房的价格上涨率。如果人们预期房屋将来增值，即房屋折旧率低于同类新房将来的房价上涨率，即使购房利息成本高于租金收益，人们可能在一定时期内依然选择购房，推动房价上涨。同时，它也没有考虑投资者的现金流约束：即使人们预期房屋增值，一旦租金收入不足以支撑按揭贷款的还本付息（即月供）而且房主其它收入来源有限，他们可能选择卖房，对房价形成向下压力。

但即便如此，它仍不失为诊断房地产市场健康与否的有效指标。如果购房资金成本已经高于租金，并且人们由于预期房屋增值仍然选择购房，那么，房价上涨幅度将高于租金的增长，进一步抬高购房资金成本/租金比率。但这种增值预期无法长期持续，也是社会无法容忍的，因为它要求房价涨幅越来越大，或者说房价呈“发散型”上涨，这在理论上是不可能的，而且也没有国际先例。

而在月供与租金比率中，即使购房资金成本低于租金，购房出租可以赚钱，但贷款购房不仅需要付息还需还本。一旦租金下降，部分投资者将无力承受还本付息（即月供）的负担，即受到现金流约束。因此，有必要考虑月供/租金比率。月供与上述购房资金成本相比，前者包括按揭贷款本金的月付，但不包括购房资金成本中的机会成本部分。如果投资者没有其它收入来源，仅靠出租房屋支撑月供，那么当租金下降至低于月供时便会入不敷出，出现现金流问题，不得不抛售。

由此来看，某些2005年初房价泡沫现象已经比较严重的城市（如杭州和上海）的购房资金成本/租金比率和月供/租金比率继续攀升，买房将越来越不如租房。而2006年的房地产价格，除了以上海为代表的长三角地区之外，仍将继续上涨。购房资金成本/租金比率和月供/租金比率将继续攀升。上海地区的住宅价格将继续下跌，而北京和珠三角地区房价仍将上涨。

国家信息中心发展研究部战略规划处处长高辉清也认为，房价市场反映的不仅是有效需求，还包括一部分投机需求，而租金市场则集中地体现有效需求，两者相比，通常认为剩下的部分为泡沫需求，因而该比率是衡量市场的较好指标。但他同时也指出，租房与买房所对应的并非同一群体，数据分析只能体现一部分的市场走势。

就全国总体房地产市场看，可说是有好有坏，一方面泡沫的高峰点已明显下降，这是相当关键的一点；另一方面泡沫波及的区域有所放大，有些地方可能泡沫增多，有些地方可能产生了新的泡沫。某种意义上讲，这两种趋势并存，导致一种新的泡沫结构存在，即由过分集中且尖锐的矛盾向扁平蔓延式发展。而相较于以往，这似乎是一种稳中求好的选择。