新浪乐居讯(编辑 郑建宏)据新浪乐居数据监控中心显示，2019年第10周(3.4-3.10)苏州楼市商品房成交（含吴江）共计1665套，较前一周减少291套，环比跌幅14.88%；成交面积183174.404平米，较前一周增加57499.502平米，环比涨幅45.75%苏州楼市一天近12万平住宅入市。截止2019年3月10日24时，苏州可售房源119043套，可售房源面积面积13283619.9900平方米。

据新浪乐居数据监控中心统计，2019年第10周(3.3-3.10)苏州住宅成交1328套，环比减少96套，跌幅6.74%。其中吴江区成交649套，环比减少63套，跌幅8.85%苏州楼市一天近12万平住宅入市；吴中区成交258套，环比增加37套，涨幅16.74%；相城区成交136套，环比增加36套，涨幅36%；新区成交130套，环比跌幅13.33%；园区成交79套，环比跌幅28.18%；姑苏区成交76套，环比减少55套，跌幅41.98%。具体详见下图。

全市住宅成交1328套 成交面积不减反增至163221.814平米

据新浪乐居数据监控中心显示，上周(3.3-3.10)苏州住宅成交量为1328套，成交面积163221.814平米，环比增加56365.814平米，涨幅52.75%。吴江区占全市48.87%，吴中区占19.43%，相城区占10.24%。其他区域成交占比具体为苏州楼市一天近12万平住宅入市：新区占9.79%、园区占5.95%、姑苏区占5.72%。2019年第10周，吴江区占、吴中区的冠亚军地位已经无可撼动，相城区取代新区进前三；住宅成交面积不减反增，上周套均面积达到123平米/套。

上周全市仅有华谊兄弟艺术家村获领预售证苏州楼市一天近12万平住宅入市，新增52套非住宅，备案价45000元/平。另据新浪乐居统计，苏州楼市上周末(3.8-3.10)共有5盘加推和2盘公开活动，相城的禹洲嘉荟星岛是单价最低的一个项目。此外，还有金地浅山风华、四季春晓、龙光玖誉湾花园分别公开售楼处或示范区，购房者看房新增了好去处。相关阅读>>>女神周7大项目迎来新动作 新区相城园区小户型将入市

非住宅成交337套环比跌幅36.65% 姑苏区继续稳居次席

上周(3.3-3.10)苏州非住宅成交337套，环比减少195套，跌幅36.65%，成交面积19952.59平米。从区域成交量来看，吴江区成交140套，继续领跑；姑苏区成交70套，稳居次席；吴中区成交52套，蝉联第三。

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苏州楼市下半年46个新盘待入市！33个项目楼面价超1万元/㎡

据克而瑞统计，2019年1-7月苏州市区商品住宅供应面积为344万㎡，同比增长19%。成交面积为564万㎡，同比增长了40%，供求比仅为0.6。

尤其是4月以后，苏州楼市迎来推盘密集期，多盘去化表现良好。市场整体呈现供不应求的状态。

7月当月市区商品住宅成交量继续破百万方，成交均价创新高，达到24000元/㎡，而土拍市场持续火热，多宗地块直指现房前一手。而这样的市场表现也直接促成了7.24调控新政的出台，7月成为市场的分水岭和转折月。

调控加码的市场环境下，2019年8月以后，苏州市区还将有46个项目待入市，其中2016年土拍热潮诞生的高价地项目有9个，它们都要求现房销售，可以说2019年也成了现房销售的项目集中入市的一年。

在这待入市的46个项目中，楼面地价超过两万元/㎡的项目达到15个，占比接近三分之一，33个项目的楼面地价超过1万元/㎡。

他们或将是2019年苏州楼市下半场的代表，或将改变区域内的房价格局。

我们从六大区域进行逐一分析：

新区

从今年1-7月苏州市商品住宅成交面积板块排名来看，北新区（浒墅关板块）稳当排头兵，板块楼市热度可见一斑。

板块目前齐聚12个在售项目，已然成为苏州楼市最激烈的角斗场。随着大象山舍、陆家嘴锦绣澜山和首开棠前如苑的入市，将为板块注入新力量。

值得一提的是，九龙仓82号地块，由中海和九龙仓分别操盘，中海地块案名公布为中海上贤府。

翡翠澜庭融合万科“翡翠”系、集团“澜庭”系产品优势，打造面积约105-188平方米的小高层及高层产品。

铂湾澜庭将融合苏高新“澜庭系”+融创“壹号院”，打造“澜庭壹号院”产品，整体规划为6幢沿街办公楼、2栋公建化设计出租公寓和17幢纯住宅楼。

吴中区

2019年下半场的吴中区楼市热闹非凡，待入市项目有17个，其中木渎、天平山板块占据4个，近两年，木渎板块高价地云集，板块内最高楼面地价是28965元/㎡——中铁诺德·雅礼苑。

太湖度假区（光福、香山板块）、甪直、太湖新城几个热门板块也有不同程度的补仓。

姑苏区

姑苏区待入市的项目有7个，分别位于平江新城、护城河内、外、留园板块。项目多打造为别墅产品。

其中占据姑苏区楼面价最高位的是仁恒仓街地块，这个一度触及苏州土拍天花板的项目，整体规划为93栋当代苏园脉络别墅。

作为近几年来并不多见的3000万+级别的市中心别墅项目，仁恒耦前将重塑苏州城市名片，重新定义苏城高端别墅价值坐标。

相城区

元和是相城区2019年推新重点的板块，目前板块在售楼盘超过10个，鲁能地块（楼面价26225元/㎡）一直是相城区楼市的重要看点之一，或将突破区域房价的天花板。

园区

相较2018年的新房荒，2019年下半场园区楼市供应充足。精装、现房、改善大面积是2019年园区楼市的关键词。

其中，中海·上华琚、中铁建花语江南基本已是现房阶段，将很快面市。

吴江区

推新大户吴江在2019年上半年依然是高供应，不缺房。运东七雄雄踞运东板块，随着中旅运河名著的入市，运东板块在售楼盘共5个，竞争较为激烈。

1.高价地遍地开花的苏州楼市

从待入市的46个项目来看，33个项目楼面地价超过1万元/㎡，他们将直接影响苏州楼市格局。

当然，最大的看点莫过于各区域的最高地价项目：

园区的中铁建花语江南（楼面价27757元/㎡）、吴中木渎的中铁诺德雅礼苑（楼面价28965元/㎡）、相城元和的文灵雅苑（楼面价26225元/㎡）等皆相继在8月以后面市，从这些地块的楼面价来看，都曾突破区域的地价天花板，在限价背景下，其备案价格能够备到多少也成为悬念。

但不管怎样，由于大量高价地块的入市，各区域在整体均价上将有所反映。将促进苏州楼市接下来的市场格局变化，带动整个苏州楼市房价的结构化上涨。

2.苏州楼市走向更加品质化的产品时代

这些待入市的项目基本定位都很高端，一方面苏州楼市已经进入全面改善的阶段，另一方面这些地块本身优越的的区位条件以及当时高楼面价拿地，都促使开发商顺应当下苏州整体人居需求，打造高端富有品质的产品，从而带动苏州楼市走向品质化的时代。

此外随着苏州楼市新鲜血液的补给，市场上产品也将变得更加丰富，购房者的选择空间也会逐渐拓宽。

3.低地价限价盘所剩无几

2016年之前拿地的限价老盘在2017、2018年度基本去化所剩无几，除了园区，其他区域像2018年那种一二手房倒挂现象将难再现，整个新房价格愈加趋于市场价格体系，而非政策限制所带来的价格体系。

2019下半年年后，买到一套房当即赚得几十甚至上百万价差的机会将变得越来越小，甚至消失。

4.刚需置业门槛大幅提升

除了7.24新政对外地户籍购房资格的再升级，导致购房门票变得更加来之不易外，按照苏州楼市目前的格局，刚需的置业门槛也在不断提升。

浒关在去年已经迈入了2万大关，随时准备冲击3万大关，甪直、运东的价格也逼近2万。随着今年高价地的陆续入市，各区域的价格都将有一定的提升，苏州的刚需门坎已然从“1”字头正式转变为“2”字头。

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文章来源:克而瑞苏州房产测评