想必大家都听说了，上海最近又猛涨了，相比于年中的回暖，年末的这波上涨颇有点疯狂的味道在里面上海楼市苏州。

昨天苏南房观已经关注了上海的这波上涨上海楼市苏州，大家可以看一下数据。

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由于上海和苏州的亲密关系上海楼市苏州，所以上海的楼市在很大程度上和苏州也有着很密切的关系。

加上最近临近年底，上海的这波行情也显得非常的引人注目，很多中介都在用上海的上涨企图暗示些什么。

今天，我们就结合上海的这波行情，看看上海究竟能给我们什么样的启示。

1

我们先简单来看一下上海楼市今年的表现。

一级市场，也就是土地市场。这是楼市的风向标，今年上海土拍市场的火热其实早现端倪，甚至可以说是史无前例。

2月份，全国新“总价地王”在上海徐汇诞生；7月份，七大房企角逐虹口区，激战187轮；同月，金隅地产刷新杨浦内环宅地高价记录；8月，162轮的四国大战上演，华发以34.35亿的高价竞得闵行宅地……

今年，上海外环、浦东地价被轮番刷新，溢价率也都是居高不下，对于一个城市的房价的而言，“地WAN频出”就意味着“房价上涨”，这几乎是个真理。

二级市场，也就是新房市场。嘉定区的保利云上橙光推出354套房源，1110组客户认筹，认筹率高达313%；12月5日，长宁区的中海长宁第领取286套房源预售，1212组客户认筹，认筹率高达423.78%，今天开盘。

据统计，今年12月，上海市区范围内共有16个热门项目上市，最高认筹率为汇城南街里，高达900%，全市平均认筹率也达到379%！

还有三级市场，也就是二手房市场。从冰山指数来看，上海楼市从2017年8月便开始了长达18个月的下跌以及12个月的横盘期，从今年3月才进入了上扬的趋势，市场活跃指数也很高。

根据昨天发布的70城房价，上海二手住宅销售价格环比上涨0.3%，11月上海的二手房成交量冲到了3.2万套，创下今年新高，加上链家中上海目前4.7万套的可售房源，上海的二手房市场已经点爆。

土地市场“地wan”频出、溢价上升，带动着新房价格上涨，购房者追涨不追跌，购房需求旺盛，新房认筹率激增，摇号失败的购房者转头进入二手市场，二手房东集体跳价惜售，市场供不应求。

如此，便形成了一个完美的房价上涨逻辑圈。

而且，回顾今年整个上海行情，首先是前滩冲破疫情冰冻期，单点引爆楼市，不仅认筹率一马当先，而且2017年8W+的新房，今年大多数也已经到了15W以上，也就是说，前滩在2年多的时间里实现了翻倍逻辑。

然后是今年3月份公民同招、民办摇号政策出台，从初中单学区房、到一贯制学区房、再到全市双学区房，学区房行情也被全面点燃。

与深圳一二手倒挂带来的投资哄抬不同的是，上海此次房价上涨是合乎楼市周期、更加健康、是实打实的内需。

结论：上海的这波牛市现在看来还没有结束，如果明年不调控，大概率上海会进入普涨阶段，而等到非学区的老破小也迎来上涨，上海的这波行情才会结束。

2

对，老破小。

我们先来聊聊老破小，因为最近不少刚来苏州想买房的朋友问老破小到底能不能买？

这一点是可以从上海的楼市中找到一些启示的。

从上海目前的这波涨幅中，老破小两极分化，一个是带学区的老破小，冲在行情前列迎来大涨；一个是不带学区的老破小，除了个别规划能极强的板块中有一些上涨的，其余目前并没有发现上涨的迹象。

比如世博板块周边的老破小，价格依然停留在5-6W左右，随便找一个昌里花园，在2016年暴涨至6W后，现在依然停留在6W，代表性的上钢新村和上南新村都没有动静。

也就是说，上海现在的老破小还没有涨，但是上面我们刚刚提到2016年暴涨，2016年是个非常重要的年份，不管是上海还是苏州。

上海的老破小，在2016年的时候，有过一波暴涨，在老破小涨完之后，上海才结束那一轮的行情，调控发力，进入横盘期。

现在可以这样说，如果上海进入全市普涨之前没有出调控，那么上海的老破小也会迎来涨幅。

这就是楼市周期的问题了，仅从老破小这一产品来看，上涨的顺序一定是学区老破小——核心地段老破小——远郊老破小。

如果政策来了，那么随时结束。

2016年苏州，核心地段的老破小就没有等到行情便被扼杀了。比如姑苏区著名的老破小三元一村，2016年的单价一直在1.7W以内，直到2018年才终于突破2W，直到现在也不过2.4W左右的均价，这涨幅，可能真的不如通货膨胀……

所以苏州的老破小会不会迎来一波行情，真的不好说。

建议：如果真的是非常迫切预算非常有限的刚需上车，核心地段的非学区老破小，是可以用来过渡一下的，万一碰上普涨，这持有成本是很低的，即使后期涨幅不佳，过渡完用来出租，租金收益不比带学区的老破小差。

不过，对于上海现在的这种内需行情而言，一定是到了全市普涨，数据出现大幅跳动才会出现政策调控。而非学区的老破小一定要等到全市普涨才会跟着补涨。所以，在楼市上行期买老破小，赌的就是政策什么时候来。

但在这期间，不管上海出不出调控政策，苏州不管是老破小还是新房，大抵还是要接着坐冷板凳的。

3

坐冷板凳不意味没有机会，恰恰代表着机会来了。

苏州现在楼市的冷淡，无非两个原因：724新政的威力，以及新房二手房市场的大量出货导致市场供需关系失衡。但这对买房人来讲，确实是掌握主动权的好机会，市场有足够多的货，够你挑挑拣拣，顺带杀杀价。

从市场表现来看，苏州的行情必定会在上海的这次牛市结束之后才会逐步回暖，甚至还会更久，但从中长期来看，苏州的行情一定会到来，这一点是毋庸置疑的。

而在这之中，看懂上海上涨带来的启示，才是最重要的。

先举个例子，2019年11月，禧瑞荟一期开盘，均价6.2W，256套房源认筹仅40余组，认筹率低至16%；而今年12月2日，闵行区的首创禧瑞荟推出268套房源，均价6.5W，1380组客户认筹，认筹率高达518%；短短一年时间，房价涨了3000元/㎡，认筹率翻了30倍！

小师妹有个朋友去年刚在上海落户，在上海城西兜兜转转，期间也看了首创禧瑞荟，也和很多买房人交流过，觉得地段不值，放弃认筹，现在想来感慨万分。

“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的故事已经轮回了的无数次，张江、虹桥……每一个曾经嫌弃偏远的地方，都已经成为了高不可攀的城市核心地段。

/图源自网络 侵删

同样的道理，苏州也有更加扎心的故事，现在马路上随便抓一个在苏州呆了些年头的人，十个里起码有三个当年嫌弃玲珑湾偏没买的，现在玲珑湾什么价格，也不需要再拿出来扎心了。

现在的苏州市场中，高贸新城和太湖科学城，很多人提起来最多的一句话也是“偏”。

但不管是从板块的现状来看，还是目前政府给到规划来看，这两个板块都是“打造新城”的理念，有高度、有理念、有规划、有预期，同样还有大量的空地，可以说除了“偏”没有任何毛病，但是随着时间和科技的发展，城市骨架会被缩短，“偏”是最容易解决的问题。

而且，政府对这两个区域的打造也是非常上心的，上周日，高贸新城的星海学校刚刚开工，昨天邻里中心的商业地块就挂牌了，有园区的兑现能力保底，高贸新城的确实是值得搏一搏的；

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/星海学校胜浦分校

还有太湖科学城，前不久也是规划刚刚曝光，学校、产业、交通，全部都是高级别的标准，加上已经形成规模的科技城助力推动，太湖科学城已经站在了巨人的肩膀上。

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房观认为，苏州接下来很有可能重点走高的区域就是太湖科学城和高贸新城。

不过，从目前两个板块的楼市来看，一方面由于大行情的原因，一方面还是“偏远”的刻板印象。

历史是螺旋上升的，重复走过的路还是会有人继续重复走下去。

“偏”其实不可怕，可怕的是没有“走出去”的魄力，于人如此，于城市也是如此。

4

自从“长三角一体化”政策成为国家级战略之后，长三角地区围绕上海建立从世界级城市群的步伐也越来越快。

苏州作为离上海最近，与上海水乳交融的GDP大市，两者的发展早已密不可分。

横盘三年期间，上海一次次被唱空，但上海就是上海，一旦行情起来了，就是雷霆万钧、摧枯拉朽之势。

苏州现在的市场确实不是很好，但前有上海领涨，后有城市建设托底，苏州，未来可期。