首付不够，公积金来凑。近期，多地住房公积金中心发布公告，允许公积金直接用于买房首付，向市场注入购买力。

　　据记者不完全统计，去年7月“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”提出以来，至少有82个城市出台公积金新政支持居民购房，其中有29个城市已经可以用公积金支付首付款。

　　本轮公积金大松绑，政策空间有多大?回顾过去二十年，公积金在历次宏观调控中扮演着什么角色?在本轮政策松绑大潮中，一些公积金贷款率已经偏高的城市，未来是否会出现流动性风险，需要审慎对待。

　　多地打开公积金政策工具箱

　　5月17日，国家统计局公布4月70城商品住宅销售价格指数，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨的城市个数减少，环比涨幅回落，其中二手住宅环比涨幅回落更为明显。房地产市场复苏进程缓慢。

　　自去年7月国务院常务会议提出“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”以来，各地公积金政策陆续调整。据记者统计，目前至少有82个大中城市出台公积金新政支持住房消费，被纳入国家统计局监测的70个大中城市中，已有65个城市出台了更积极的公积金政策。其中，沈阳、大连、南京、青岛、郑州、合肥等13个城市已支持在购房首付中使用公积金。

　　公积金直接用于支付首付，可以缓解职工在购房早期的筹资压力，排除买房路上最大的“拦路虎”，使得购房交易更加顺畅。过去，各地为了配合房地产市场的调控政策，要求购房首付须是自有资金，职工需自筹首付，再向公积金中心申请贷款。

　　除了支持首付之外，各地的松绑政策还包括，提高公积金贷款上限，允许多孩家庭在贷款上限基础上再上浮;降低公积金贷款对首付比例的要求;提高“商转公”贷款额度，优化流程、增加提取频率等等。

　　政策调整后，一些地方的公积金提取和贷款快速增长。以青岛为例，新政于去年下半年实施，今年1~4月，该市住房消费的提取、贷款发放金额均实现两位数增长;4月，公积金贷款同比增幅达到104%，发放金额突破历史单月最高值;支持职工购房、租房、偿还贷款等住房消费提取金额同比增长21%。

　　唐山市的公积金新政侧重支持青年人群购房，取消了首套房公积金贷款与余额挂钩的制度。自今年4月1日新政施行以来，该市青年群体贷款发放额平均增加了约25万元，购房占比提升4个百分点，需求也明显提升。

　　将释放多少购买力?

　　眼下，各地纷纷松绑公积金政策支持住房消费，向市场注入购买力。公积金有望向住宅市场提供多少“弹药”?

　　2021年，全国住房公积金完成缴存2.92万亿元，提取2.03万亿元，发放贷款1.4万亿元。也就是说，2021年公积金通过提取和贷款向居民释放了3.43万亿元资金用于住房消费和还贷。如果以近5年提取和贷款的平均增速计算，2023年该数字有望逼近4万亿元。

　　公积金贷款是和购房行为相对密切的指标。截至2021年末，公积金缴存余额8.19万亿元，贷款余额6.9万亿元，个人住房贷款率(年末贷款余额与缴存余额的比率，下称“贷款率”)为84.18%。

　　业界通常认为，住房公积金的贷款率低于85%，表明公积金的流动性偏宽松，政策尚有一定的放松空间;85%~90%属于正常区间，91%~95%为流动性偏紧，95%以上为流动性紧张预警，100%则为流动性不足。

　　2022年全国公积金报告尚未发布，但从主要城市发布的最新公积金报告来看，2022年全国的贷款率预计不会比2021年明显上升。如果参考2021年数据，以贷款率90%为流动性预警线，预计全国公积金可以释放4763亿元增量贷款资金;如果以95%为流动性不足的上限，预计可以释放8857亿元增量贷款资金。

　　值得注意的是，上述资金并非全部用来购买新房，偿还房贷也是重要去向。不过，公积金只是住房消费专用款，不管是用于首付还是还贷，这些资金都支持了住房消费，尤其是刚需和改善型需求。

　　公积金政策助力历次调控

　　历史上，公积金在购房市场上扮演着什么角色?回顾我国房地产市场的多轮调控，都能看到公积金的身影。

　　2015年，公积金政策配合房地产市场“去库存”，各地发放公积金贷款笔数出现跨越式增长，一些城市的公积金贷款率一度超过100%。

　　2017年，房地产市场出现过热迹象，住房公积金作为房价调控的手段之一，收紧提取和贷款政策，“认房又认贷”、“贷款额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等成为常见做法，部分地区公积金贷款出现大幅下降。

　　2012年~2021年，每年因公积金提取和贷款等形成的住房消费资金，在当年全国商品房销售额中的占比15%~25%之间。占比最高的时期为2015年~2016年，当时为支持房地产“去库存”，全国公积金贷款发放笔数和贷款金额出现明显上升，带动这一占比上升至25%。2016年，全国公积金贷款率上升到88.84%，为近十年最高。但在2017年新一轮调控政策下，各项指标快速回落。

　　可见，公积金对于个人住房消费确实贡献了一臂之力，但是其支持力度最大的时候也仅为1/4。

　　公积金贷款指标也呈现类似的特征。“个人住房贷款市场占有率”，是当年住房公积金贷款余额占全国商业性和公积金贷款余额之和的比率，体现了公积金贷款对整个房贷市场的贡献度。2015年末，公积金贷款市场占有率尚有22.7%，但随着房价的上涨，到2021年末该市场占有率已经下降至15.27%(图1)。说明对于购房者而言，公积金贷款在房贷中的作用逐年变小。

　　这意味着，购房者即便有公积金，在高房价之下，买房一样有压力。这也是为何不少人对公积金生出“鸡肋”感觉：买房靠它指望不上，没有它又愈加艰难。

　　对公积金贷款额度不足感受最深的当属北上广深购房者。数据显示，2022年，北上广深四地公积金贷款每笔平均金额分别为77万元、75万元、68万元、70万元，这个额度与一线城市动辄数百万元的房屋总价之间存在不小的距离，大多数购房者还需要申请商业贷款做组合，以至于通过公积金贷款获得的杠杆和利息优惠有限。

　　除了公积金贷款额度不充足之外，一线城市还面临更严格的提取与贷款限制，也让公积金变得“好看不好用”，实用价值“缩水”。

　　不过，北上广深的情况并不能代表全国。2021年，全国公积金贷款的平均金额为45万元，在房价较低的二三线城市，这笔贷款对购房仍能起到显著的支持。这也是二三线城市积极松绑公积金政策的原因。