未来苏州真实的房价格局是什么样？
2018-11-28T10:25:58 浏览次数： 作者：苏州房产小编 来源：苏州新房房产
未来苏州真实的房价格局是什么样？苏州的“板块房价格局”，正在发生深刻变化。有业内人士预测，苏州的房价未来将呈现“5432”的格局，即园区5万，古城区一环内4万+，中环3万+，环外2万——当然，这是预测，我们不去深入探究。
现实是，在2018年的今天，湖东、狮山、古城，科技城、太湖新城、青剑湖、活力岛、木渎......诸多的板块，正因为房源供应、土拍地价、利好实现等这样那样的原因，正变换着在“苏州房价版图”中的位置。
那么，如今苏州真实的“房价格局”是什么样？笔者将选取苏州热点板块，进行分类讨论。
（部分板块如尹山湖、高铁新城，因在售楼盘、后续土地供应稀少，不纳入讨论）
4万+：城市核心区，房价风向标
现阶段，房价或者房价预期，能上到4万/平的，已经是苏州毫无争议的都市核心区了，相信不用看数据，大家也能猜的出来，有哪几个版块——园区的湖东、独墅湖，古城以及狮山。
从网签数据来看，湖东、独墅湖、古城的新房网签均价，已经都在3万/平以上，而如果把狮山单拎出来，不出意外，也是在售价格超过3万/平。
那么，为什么说这四个板块短期内的房价预期是4万+呢？我们逐个分析。
湖东没什么好说的，现在的行情大家都懂，板块内的白塘壹号、 苏州唐宁府售价早已超过35000元/平，而中海上华琚和中海上东区，已有限价规定，分别40000元/平和42000元/平，已破4。
独墅湖和湖东是差不多的情况，铂悦犀胡的大平层，有部分房源已经到了42000元/平。
古城目前在售的几个楼盘，已经都是3字头了，而像中铁建拙政园项目、仁恒仓街项目等，地价已经在4万/平上下，破4实际没有什么悬念的。
狮山在苏州楼市有“学区”加成，一直比较走俏。但目前新房房源不多，天房心著最后一批房源，均价32000-33000元/平，而没上市的九龙仓项目，楼面价27074元/平，现房销售，加入“4万+”俱乐部压力不大。
总得来说，四大明星板块，发展成熟，甩开其他板块一个身位，虹吸能力强，而能够选择这4个板块的买房客户，往往能接受500万起跳的总价段，一定程度上可称之为“终极改善”。
3万+：高地价扎堆的城市次级板块
房价预期3万+的板块，在苏州其实地位比较尴尬。
我们一般习惯于称之为“城市副中心”，属于城市发展的次一级核心，特点就是距离市中心有一定距离，但也人口密集、城市化程度高的地区。
这样说起来，你是不是一下就想起了“一核四城”中的西部生态科技城、北部高铁新城？目前来说，还真不是，这也是“尴尬”所在。
短期来看，房价有望达到3万/平天花板的板块，有这么3个：青剑湖、木渎、活力岛。
青剑湖的爆发，是从2017年年中开始，龙湖率先进驻，其后，中海、安居、碧桂园等房企纷至沓来，后者们的拿地价也均在2万/平以上，目前几个项目都在施工当中，未来破3只是时间问题。
木渎很迷，网友们常常戏称是“1字头和3字头”并存的板块，板块内国瑞熙墅售价，已突破3万/平。而木渎本身也从来不缺高价地块，中铁在木渎有两块地，上海上实有一块，楼面价都在2.4万/平以上，现房销售。
活力岛北，一大冷门。别看现在活力岛网签均价，2字出头，但实际上板块内聚集了超过10个新房楼盘，楼面价超过17000元/平的有4个——活力岛的高地价项目并不是个例，相反是一大波。
看完上面，我们不难发现，三个板块有一个最大共同点，近两年在土拍中，拍出了不少高地价地块，它们的高房价预期，是被“土拍”砸出来的。
换句话说，3万+的房价，人们买不买账，又是另外一回事儿——300万-500万的总价段，在苏州可选太多，上述板块的“可代替性”强。
2万+：城市副中心+边缘板块
2万+，是现在苏州比较主流的一个价格。
与之相对应的，房价预期2万+板块也比较多，其中即有近年来发展比较迅速的新兴板块，如浒关、科技城、太湖新城，也有如甪直、环太湖等边缘板块。
当然，这两类板块，虽然都归类在2字头中，但是个中差距也很大。比如浒关和环太湖，前者可能是两万大几，后者的板块房价则是刚刚两万出头。
浒墅关，这也是个比较纠结的板块，弘阳项目、中交路劲璞月风华，地价都在17000元/平以上，但从南山楠2.4万/平的定价不难看出，新项目往往会有意识控制均价，而除了弘阳、路劲项目，也不乏地价不高的项目，总体而言，2.5万+有余，3万+勉强。
科技城，新房也不多，碧桂园云栖麓、科技城金茂府是目前的主力楼盘，碧桂园云栖麓已经开盘，高层目前25000元/平，科技城金茂府，最快9月开盘，定价将是个悬念。
环太湖板块，近两年，一直以来是刚需主阵地。今年以来，板块内多个楼盘售罄，老盘中仅 华丽家族太湖汇景、太湖相王府有少量高层房源，还是少见的1字头，水泊堂前在售联排。
接棒的新项目有仨，北辰观澜府，大湖世纪，龙湖项目，其中北辰和龙湖项目，地价均过万，板块房价破2，并没有太多悬念。但还是像上面说的，环太湖板块，也暂时不大可能像浒墅关科技城，卖到两万大几。
整体来说，苏州的2万+板块，还处于层次不齐的状况。浒墅关、科技城这些“城市副中心”板块，是极有可能达到3万+水平的；而像环太湖、甪直、澄阳等板块，则比较稳定，保有“性价比“。
而这个档位的楼盘，总价基本在200-300万之间，对于刚需、刚改来说，是比较合适的“上车板块”。
如今苏州楼市，既有热销，也有卖不动，这和苏州板块的房价格局有很大关系——无论是2万+还是3万+或是4万+，板块的房价成长都是有一个过程的，突然的冒进，能不能被市场接受还有待考验。
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