2019年，堪称天津楼市“冲量”的一年，土地、新房都争先恐后在今年“露上一面”。

随着“量”的起势，各区域板块的发展路径也变得明朗化。

最典型的是西青区，无论新房成交、土地出让还是基础公建，“环城一哥”强势回归已是板上钉钉。

“365淘房置业交流群”堪称天津楼市的温度计、前置风向标。

今年年初，新天津人在新入群的群友中占比超50%，在房博士咨询热线中占比超70%。

因此，我们判断春节后小阳春的“劲头”将超过往年。

事实也如此，新天津人推动了这波小阳春行情，刚需、刚改快速进场，导致市场上低总价房源异常火爆。

同时，二手房成交大放量，3月成交量直逼去年出台人才新政的5月。120万以内房源成交价格上涨幅度超10%。

随着小阳春行情进入深水期，市场结构开始发生变化，365置业交流群中又集中出现了另外一种声音：市区的改善置业需求。

一方面，天津这些年来积压了太多的改善需求；

另一方面，现在二手房成交量激增，“卖一”之后，“买一”的需求尤其明显，改善置业正在成为当下的热点。

据透露，今年6月30日会有放松限购的实质政策，下半年改善类房源或将迎来“大行情”。

因此，365淘房将针对改善置业需求，进行楼市“深挖”，为改善群体提供选择标准和置业方向。

小编寻遍全市，终于找到一个改善置业的“欢乐场”——大梅江板块。

为什么要选择这个板块，是因为它具备7个质素（后续将进行深度解读），并且绿城的3个新项目将在下半年入市。

大梅江有条件、也有能力成为今年环内楼市的爆发点。

同西青区类似，大梅江也在走一条“王者归来”之路。

种种态势已表明，大梅江必将坐实天津环内板块NO.1，成为天津改善的“第一把交椅”！

继3月《安家西青》楼市大报道后，365淘房4月将推出《梅江Plus》专题报道。

对大梅江的前世今生、新房二手房行情、板块大规划、土地出让、城市大公建配套等方面进行深入解读，敬请关注！

大梅江究竟有几个“兄弟”？

梅江是天津四大居住区之一，始建于1999年，至今已有20个年头了，版图不断扩大。

在这期间，衍生出很多“新名词”，如梅江南、小梅江、大梅江、后梅江……有真有伪。

所以很有必要梳理一下真正的大梅江都包含哪些组团。

大梅江是一个跨区的“融合体”，包含老梅江、新梅江、梅江南、梅江西四大组团，涉及河西、西青两个行政区。

它们所处的地理位置、城市界面、业主圈层比较统一，因此具有打破行政区域划分的条件，统称大梅江。

大梅江的进阶之路

1999年，梅江正式开发，翠水园、玉水园等作为安居工程成为梅江的第一片大型居住区。

此后的蓝水园、芳水园、香水园便开始定位高端居住区，梅江的圈层由此划定。

2002年，梅江南正式启动，半岛蓝湾的入市，标志着梅江南加入了大梅江。

2003年，万科水晶城入市，梅江南再壮大。

2004年，启动“海涵计划”，第一个目标是海逸长洲，同时津西友2004-059号地块摘牌（现梅江湾），正式将梅江西划入大梅江，增加了约455万平米的土地。

2005年，梅江南祭出了“天津豪宅区”，天鹅湖、卡梅尔等高端社区落地。

2006年，大梅江进入成熟期，大批新房迎来入住，同时梅江南再次发展，如弘泽印象等，推出了智能化住宅。

之后的几年，老梅江、梅江南、梅江西处于同步发展的节奏，房价也不断突破天花板，高端项目接连落地，如美墅金岛、富力津门湖等。

大梅江已经被妥妥的贴上了“富人区”的标签。

随着土地开发的饱和，2013-2015年，新梅江启动，这是最后加入大梅江的组团。同时也是大梅江未来唯一可大面积开发的地段。

新梅江的面积比“老梅江+梅江南+梅江西”还要大。

黑牛城道两侧的新八大里，以及洞庭路与微山路之间的四大园、小二楼等区域，都属于新梅江的规划范畴。

新梅江以珠江道为界，以北为新八大里、陈塘科技商务区，构成商业居住区；珠江道以南为生态居住区，起步区为核心。

时至今日，大梅江已完成了由老到新的进阶。

随着老梅江、梅江南、梅江西三大组团的成熟与土地开发的饱和，目前大梅江的发展重心已转移至新梅江。

7重维度剑指“环内一哥”

为什么要选择大梅江作为改善置业的“欢乐场”呢？又凭什么说它是接下来天津环内楼市的爆发点呢？有以下7点原因。

未来一个月内，365淘房《大梅江Plus》楼市大报道将针对这7重维度进行深度解析。

1供需关系

对比这两年的新房成交量，市内六区中，河西区下降最厉害，从2017年的33.4万平米到2018年的15.4万平米，腰斩。

受调控影响，改善需求被严重压抑。政策实质性放松之后，河西区的改善需求将会有一轮集中释放。

河西区新房都集中在新梅江区域，这将成为最大的“改善场”。

供应方面，河西区2015-2018这三年期间没有出让过一宗土地，未来某一时间新房势必会面临断档。

供需不均，河西区的新房紧缺度已上升了几个加号。

02“双核”的特性

纵观中国的一二线城市，大多都是“双核城市”，在老城之外衍生出新城。

老城人口密度大，改造无法做到“釜底抽薪”，唯有建设新城，成为城市的新引擎。

往往因为全新的城市界面、政策的利好、合理科学的规划，新城区的房价涨幅要高于老城区，比如上海的浦东、郑州的北龙湖……

把这条铁律放在河西区，新梅江就是另一个“核”。

新区都会经历“起步-阵痛-成长-超越”的过程。

按照板块生命周期，新梅江已经过了起步期、阵痛期，目前进入成长期，而房价涨幅在成长期体现最明显。

03房价梯度不明显

“天津的房价梯度感很强”这句话在河西区并不适用。

河西区在售新房，从黑牛城道附近的新八大里，到陈塘商务区，再到外环线边上，价格都在4万/平米左右。

这里的价格梯度感正在“深圳化”，基本没有差距。

这说明，区域整体成熟后，开启多商圈发展，房价梯度会慢慢拉平，这也是一线城市的特点。

价格的统一也就造成了业主圈层的统一，这符合大梅江的“调性”，20年来区域的圈层和质素依旧保持，甚至向更高的阶段发展。

对于改善群体来说，更好的地段、更好的产品是头等考虑要素，但板块的标签和城市地位也同样重要，新梅江具备这个因子。

04“一张蓝图干到底”的规划

早在1999年“老梅江”时代，规划就走在了前端，并不像一些新兴区域，发展一步看一步，而是在一开始就划定了“一张蓝图干到底”的大格局。

规划达到了经济、建设、发展三方面的协调统一，避免了开发商分头开发，各自为政而导致的无序现象。

整体配套全面实施统一规划，像商业、教育都无需开发商单独考虑，道路建设已经提前实施。

营造了以水景为特点的自然氛围和生态环境，打破了梅江老居住区用道路区隔社区的规划……

如今，在新梅江的规划上，又祭出了另一张蓝图。

新梅江共规划人口24万左右，按照5万人一处的标准，规划了五个邻里中心。目前全运村位置的社区邻里中心已经得到落实。

新梅江起步区规划总人口约13万，住宅400万平米。

整体规划了三个轴带：梧桐大道，都市绿洲苏州芳水园房价，TOD水廊。

未来新梅江将会打造TOD模式，以公共交通为中心、以400-800m（5-10分钟步行路程）为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

同时还规划有四大主题公园：海河风情公园、设计创意公园、家居生活公园、汽车文化公园。

具体分布上，有两核：城市核心和城市门户，城市门户大概位置在金桥新梅江壹号、万科新梅江柏翠园、雅境新枫尚附近。

城市核心即位于陈塘庄科技商务区，也就是天房美棠、中交绿城地块附近。

最近新梅江的部分核心地块也接连公示了新规划，365淘房《梅江Plus》楼市大报道后续会深度解读。

05地铁大跃进的辐射效应

2019年天津地铁“大跃进”，地铁10号线在河西区是“横贯线”，将串联起6、8、11号线，形成“三纵一横”。

织成一张密网苏州芳水园房价，将河西区与东丽区、西青区、津南区联动起来，形成双向的“置换作用”。

河西区新房价格基本都在3.5-4万/平米，本地刚改几乎没有新房可买。

津南区除了海教园（地理位置）以外，更多的都是刚需盘，不符合河西刚改的定位。

地铁10号线的贯通，刚改可以外溢到环城的西青或者东丽。

对于环城有能力的改善来说，也可以回流到河西区，10号线可以将西青、东丽、津南，甚至是河东的改善人群导入河西区。

尤其是黑牛城道以南区域，将被轨道交通带动起来。

06改善大水库

梅江一期正式开发至今已近20年，房龄多数都在15年左右，已产生了改善的需求。

从贝壳二手房数据来看，河西区11个板块中，老梅江的挂牌量最高，房价基本都在3万+，居民有相当强的购买力。

既有需求又有购买力，梅江已形成了巨大的改善水库。

因为大梅江的“富人区”标签已贴得足够牢固，所以这些有改善需求的业主也是很傲娇的，地缘性很强，不愿抛离开梅江这个概念。

对于他们来说，继续在大梅江内寻找新房，是最合适的，比如格调平园、仁恒公园世纪以及绿城的三个新项目等。

07庞大的“土地池”

对比近几年的房价涨幅，河西区涨幅最高的是新梅江起步区，其次为新八大里。

这两个板块共同点是：都是新板块，有土地出让、项目扎堆，有持续的话题，曝光率高。

这是市区楼盘上涨的动力之一，另几个动力分别为学区、城市界面和自然资源。

目前新八大里已经没有集中土地可出让了，整个河西区，只有新梅江后期会持续有土地出让，热度始终能够保持。

2019年天津中心城区土地推介会上已经亮相了新梅江起步区和陈塘商务区70万平米的地块，只待后续出让。

综合这7个维度来看，大梅江被锚定的3个最大支撑点为：有圈层标签、有置业需求、有土地池。

我们可以将大梅江称为天津的“铂金大板块”。

改善需求的释放已箭在弦上，所以，今年的大梅江，是值得大家重点关注的。

365淘房将在接下来的一个月内，将从多个角度持续为大家深度解读大梅江楼市。