这个国庆，苏州楼市全面打响降价抢客战！

位于高新区浒关板块的中南春风南岸，备案价2.45万元/平，国庆这两天直接打骨折，降到1.7万元/平左右。

也就是说，中南125平米4房，原价310万，现价210万，总价直降100万！105平米3房，原价257万，现价180万，总价直降77万！

噢，My God！而且还包含了中央空调+新风+地暖精装三件套！这到底是真的吗？淘哥很负责任滴说，是真的！

你看这大半夜的，很多人还可能沉浸在假期的睡梦中，但是一些接到消息的购房者马不停蹄涌入售楼处了。

据了解，消息一出来，当天直接抢到凌晨3点，现在房源所剩无几，而且是全款优先、现金给的越多，优惠幅度越大。

可能你对中南这个盘，以及所处高新区浒关板块还不太了解，我这么说吧苏州70平米房价是，这里是苏州中环边上，而且是产业比较聚集的、经济发达的一个板块，周边在售其他几个项目均价都在2.4-2.6万。但是因为新盘供应集中、竞争大，所以个别扛不住回款指标的，率先降价抢跑了……

淘哥特意查了下中南这个盘历史网签情况（统计时间截至2021年10月6日下午）

首次领证2019年11月15日，272套房源，备案均价26500元/平米，网签率80%

二期领证2020年7月21日，396套房源，备案均价25889元/平米，网签率50%

三期领证2021年8月6日，317套房源，备案均价24023元/平米，网签率15%

也就是说，随着苏州调控收紧，中南虽然16000楼板价拿的地，但是备案价却是一次比一次低，政府在压价。而且随着板块供应加大、竞争激烈，销售情况非常不理想，现在不得已进行血亏促销……

卖一套亏100万呐，不卖，更是一分钱回不来，亏更多。中南这波国庆节操作，相当于直接打了66折！真的是骨折了！看这情形，房子基本上都被定掉了，网签率接下来会大增。

没有卖不出去的房

有人说，买了不怕烂尾吗，政府不管管吗、不会被举报吗？还有的说，这又是开发商套路、噱头，便宜没好货，肯定是不好的楼层拿出来……

对于经历过2、3轮楼市周期的淘哥来说，曾经也在降价时期挤进售楼处成功抢到房，可以诚恳地说，这是真降价，抢到的赚了，不用顾虑太多，后续交房、走流程办手续、网签，开发商自然有办法解决

一上午，最后一栋，4小时就没了……

怕就怕，一套房没买的那些人，左考虑右纠结，把机会白白浪费在观望中，反而那些经历过楼市跌涨周期的，杀伐果断，把握机会入场，100万的价差，已经实实在在拿捏在了手里。

淘哥就问一句，当你还在纠结开发商这么干会不会被举报、被限制，人家房子2天时间已经卖完清盘，售楼处撤场了，这个盘、这个机会已经跟你无关了，你还纠结个啥？

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，这句话，再次应验。

机会留给准备的人，机会并不是很多。

而每一次降价潮，差不多要等3-5年的周期，这样一个时间跨度，你等得起吗？

中南降价本身是个机会，我们要思考要怎样才能拿下，或者下次再有类似机会如何把握……而不是作为一个笑话、一个过客，置身事外……如果你对苏州/长三角楼市感兴趣，可以加我：shfg007，邀您进入淘房记买房学习小组，一起交流探讨。

6、7月份的时候，中南该盘就开始小幅降价试水，优惠有3000元/平米，可谓打响降价第一枪！

现在国庆假期，更狠了，直接一降到底，1.6万的楼板价，直接1.7万出售，还包括精装修。基本上卖一套房，仅收回地价成本，而房子、空调、地暖、新风等都是送的！

中南所处的高新区浒关板块，目前在售项目10多个，均价在23500-27000，其中不乏金茂、金地、保利这种央企大佬，要知道在前几年楼市火热时候，这边开盘当天去化率在80-90%多。

从拿地楼板价节节攀高、国央企不断进驻就能看出来。高峰期有18个项目扎堆在此，号称浒关十八罗汉。

地段真的差吗？非也。

这里属于苏州高新区，仅次于园区地位，浒关本身也是国家级经济开发区，聚集了很多企业。而且就在中环线的位置。

这里不仅有沪宁城际高铁站，还通了地铁、有轨电车，而且诸如永旺、宜家、开市客、迪卡侬等大型商超、消费场所都聚集在板块核心区不远，这样一个地方，就是要重点打造居住配套区域，结果没想到在大环境影响下，竟然消化不良……

国庆成为苏州楼市“窗口期”

从2016年开始暴涨，到2019年达到高峰，再到这两年的横盘平稳，当前苏州楼市进入调整期尾部，就连从去年到现在上海、东莞、合肥，甚至连云港、盐城等城市新一轮上涨，苏州都不为所动，陷入自身回调中不可自拔。

因为，从2016年开始限购，到2019年被中央点名后立即加码，外地人要在苏州买一套房，2年社保+5年限售，条件足够苛刻，吓跑了大部分的人。

而且，苏州限价也是非常狠，基本上售价=地价+1万+精装修

根据克而瑞机构统计，9月，苏州商品住宅成交66万方，环比减少8%，成交均价2.5万/平米，环比下跌3%。

苏州下辖6区，9月新房上涨的有4个，下跌的有2个。

苏州当前市场，跟全国大行情一样，跌涨互现，进入深度博弈的微妙阶段。

在这样一个时间段，国庆7天长假自然成为楼市窗口期，试想此前的2016，限购限贷忽如一夜春风来，就是发生在众人出游的十一国庆。

如今，一晃眼，5年过去了，2021年的国庆，中美遇冷、房企暴雷、信贷紧缩，楼市好似一夜入秋，观望大于行动，销量大幅下滑……

开发商憋不住了，要借着大家放假、政府休息好好干一把，否则工资发不出、民工欠款来闹事就不好了……

根据克而瑞机构统计，刚过去的中秋节，苏州有约30个项目给出不同幅度的让利折扣。

而这个十月一国庆节，虽然没有详细的统计，但是数量也不会少，而且，最主要的，这次有真刀实枪干起来的，中南的66折，可谓打响苏州楼市实质性降价第一枪，接下来到年底，降价促销潮扑面而来。

毕竟，中南做了个漂亮的示范，活下去远比什么品牌、信誉、口碑、监管重要的多得多……

这是一份苏州新房市场降价不完全统计，从中我们可以看出，9折已成为常态，85折已不再遮遮掩掩，还有车位券、一成首付又现江湖，一套房直降80、100万不是梦，开发商准备贴身肉搏，刚需乘着夜色上车……

》》吴中多盘85折

吴中木渎，今年抢客大战中比较激烈的板块，大境风华、西津月纷纷甩出85折，以大境风华一套98㎡的房来说，直接降了40万元！

这是什么概念？处于苏州中环的木渎瞬间成了和胥口、甪直乡镇盘一样的价位水平，怎能不叫人心动！

除此之外，还有碧桂园伴山澜湾，不仅85折优惠，还有5万元的车位劵赠送！

备案均价24200的上城时光，单价降至20460就能入住苏州湾。

此外，这两天即将开盘的璟萃雅园，由招商建发联手打造，据说价格极其优惠，高层只要23800起！

》》吴江刚需盘直降90万

吴江太湖新城，刚需和投资客扎堆的地方，目前板块均价都在2.5-2.6万。

这两天，苏州湾铂珺庭放出特大优惠，240万起准现房，买房人将售楼处挤得水泄不通，中介更是直言优惠力度巨大，平时谈不到的优惠今晚全给！

世茂苏河鹭鸣，总价打九折，工抵房源限时秒杀，直降30万，一辆车的价钱省出来了。

苏州湾藏璟更狠！推出5套特价房源，直降90万元！谁看了能不心动！

除此之外苏州70平米房价是，荣熙华庭最低18万首付分期，单价18000的精装楼盘，在整个板块内都可以说非常少见！真的是放大招了！

》》相城多盘击穿板块底价

十一国庆期间，相城多个楼盘割肉放血，几乎击穿板块底价！

金科的两盘疯狂优惠，湖畔春晓与浅棠水岸直降30万元！除此之外浅棠水岸还有交1万抵6万的家电包！

建发新城园玺，苏州爆款制造机建发的又一力作，也开始93折卖房，105㎡总价只需要250万左右，折合单价不到2.4万……

相城元和板块地铁现房海玥名都，十一推出优惠房源，不仅降价30万，单价2.4万起，几乎击穿板块底价！而且送5万元车位抵用券，还可以减免两年物业费！

国庆期间各家楼盘优惠力度还是很大的，最高优惠可达百万！但是这些房源也不是那么好买的，有的需要额外支付团购费、甚至一次性付清全款，购买条件比较严苛。

整体来看，目前苏州降价促销的项目多集中在供应集中、位置稍偏远地段，假摔楼盘中出现越来越多真降的，假戏开始真做了，就像那位网友所说，星星之火开始燎原了……

但是淘哥也注意到，园区、姑苏区、高新区大部分板块都还比较坚挺，国庆假期也带不少网友过去看房买房，有的仍然一房难求、排队摇号，有的按照备案价卖，一份优惠谈不下来。

苏州楼市，就此两极分化了……

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是捡地雷还是捡宝贝

前一段时间网上讨论哪些房企有暴雷风险，业内大V也给出大致判断：

现在买房一不小心就会踩雷，所以大型国央企是比较安全的，一些龙头房企实力雄厚，也不会轻易烂尾，中南这几年扩张迅猛，但是也没听说有很大财务危机，个别项目不能代表全局，买到了，恰恰是个机会。

对于苏州来说，买房只看这几个区域/板块就够了：

预算足的，买第一梯队，不过非常难抢，而且茶水费、托关系、准备好全款。

园区核心、姑苏区核心、高新区核心

预算有限，但又涨的快的，就找产业中心、文教中心、交通中心、商业中心、金融中心，最好是多中心叠加的。

高新区-科技城/太湖科学城 产业中心、文教中心，目前2.3-2.8万

相城区-高铁新城 交通中心、商业中心，目前2.6-2.9万

吴中区-太湖新城 商业中心、金融中心，目前2.8-3.1万

吴江区-汾湖 产业中心、交通中心，目前1.8-2万

苏州当前楼市，就像很多大V来考察之后所说，是当前长三角最大的价值洼地！为什么让大家关注苏州，淘哥也列了几个理由：

1、苏州因为严格调控政策，限价最狠，很多有价值的板块，产业非常好、学区非常好，价位在2万出头，相比宁波、南京、杭州等同类板块动辄3万多、4万多，苏州明显被低估。

2、2019年7月政策限制达到最顶峰，目前局部出现入场机会，比如去年开始的人才落户政策，大专、本科无门槛落户，还有如相城区可以人才编码购房，不用落户也可以操作。政策上已经变相松动。

3、楼市周期上，苏州从2019年高峰期之后进入回调期，目前已经快2年，限价政策下，等于市场被冻住了，现在处于低谷期。虽然不少板块不少项目降价，但是真正优质板块优质项目，房价非常坚挺。

所以，政策+小周期来看，苏州楼市都在向好启动阶段，需要关注起来了。

而现在种种迹象，也表明事情正在往缓和的方向进行，恒大、华夏幸福暴雷房企解决方案逐渐浮出水面、限跌令不断出台防止楼市大起大落、孟晚舟回国、中美高层苏黎世会晤取得积极成果、央妈喊话两个支持……

树上鸟多了，本打算打下来几只减轻树干负担，可枪声一响鸟全跑了，当下的国内经济就是如此，不论是实体还是金融。

房地产是中国经济周期之母，稳住房价才能稳住财税、金融、内需，正可谓动一发而牵全身，这几个月的经济数据相当难看，除了新能源汽车，其他几乎都在回撤，社融回撤，PPI和CPI剪刀差加大，出口下滑，小企业一直在荣枯线以下徘徊，就业压力山大……

一切，确实需要缓和。

就像1999年亚洲金融风暴、2008年美国次贷危机、2020年以来新冠疫情，每一次危中蕴含着很多机会，就看你如何把握。

新房真正出现打折降价时间窗口并不多，以上海为例，每次出现都是一半海水一半火焰，买了的人举报维权，没买的人深夜抢购，买到就赚到。

淘哥亲眼看到，当时降价5000甚至更多的楼盘，跟着大势，从1万多涨到2万多再到4万多，再到6万多……

降价是短暂的，稍纵即逝的，上涨是长期的、持续的，问题是，在机会来临之时，我们是否做好准备？

从现在开始，行动起来、规划起来，毕竟涨100万比挣100万要容易的多，话只能说到这里，感兴趣的私下交流。

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