5月4日，民生证券发布2023年4月中国房地产销售数据点评。
4 月销售金额环比下降 14.4%，同比增长 31.6%，增幅较 3 月提升。据克而瑞报道，2023 年 4 月 Top100 开发商销售操盘金额为 5665.4 亿元，同比 2022 年 4 月有 31.6%的增长，相较于 2021 年 4 月下降 45.3%；环比数据方面，2023 年 4 月较 3 月环比下降 14.4%，主要因为行业信心尚未完全修复，积压需求集中释放后阶段性疲软；我们预计后续市场需求端购买力或进一步释放，行业预期和市场信心或将在修复中提升。
企业分化持续加剧，国央企表现相对亮眼。据克而瑞报道，2023 年 4 月Top20 全口径销售排名的开发商中，保利发展、招商蛇口及中海地产分别以417 亿元、381 亿元和 341 亿元排名前三；月度同比销售金额方面，共有 14家开发商同比为正，其中 9 家为国央企，中国铁建、招商蛇口及华润置地分别以 254%、171%和 119%的同比增幅排名前三。融创中国同比降幅较大，降幅为 41%。国央企及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的经营韧性。
全面实现不动产统一登记对房地产行业短期影响有限。4 月 25 日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这是历时十年，中国房地产的又一项制度改革迎来突破。对于房地产行业而言，不动产统一登记不仅为房地产税改革扫清了一大障碍，而且为房地产市场提供了重要的数据支撑，有利于房地产长效机制的落地。不动产统一登记为房地产税等工作开展打下了基础，但不能简单理解为要征收房地产税，它是收房地产税的必要非充分条件，目前对房价的影响并不是那么明显。
投资建议：建议关注具备重点城市投资能力与拿地意愿积极的价值重估类型央国企如中国金茂；以及保利发展、招商蛇口等优质行业龙头。