近期的苏州楼市1月份苏州楼市不给力，有条不紊，节奏分明。

政府该挂地就挂，开发商该抢就抢1月份苏州楼市不给力；新盘该入市就入市，市民们该买就买......突出一个四平八稳，波澜不兴。

越是这种时候1月份苏州楼市不给力，购房者越有充分的选择权，同时不免陷入选择困难，苏州六大区上百个在售项目，究竟从哪里入手？

买房最重要的是地段1月份苏州楼市不给力、地段、还是地段。说烂了的话往往具有朴素真理。反映在市场上，买房先看的就是板块。

城市板块是房地产研究中的基础概念，也是购房者置业投资抉择的重要参考。

板块通常根据建成区集中度，城市骨架轮廓，城市地标以及楼盘分布状态等因素，在行政区的基础上再次拆分，形成犬牙交错的板块地图。

这些板块有城区板块，也有乡镇板块，各板块资源、配套各不相同。

今天就苏州楼市目前各板块发展现状进行大数据解读，以期更加清晰的了解当下苏州楼市。

供销火热板块

2020年1-7月，苏州市区各大区域商品住宅供应量和成交量最多的前三甲板块有吴中太湖度假区板块、相城元和板块、新区玉山板块、新区浒墅关板块。

吴中太湖度假区板块供应量41.28万㎡，成交量35.77万㎡；

元和板块供应量33.93万㎡，成交量37.33万㎡；

玉山板块供应量31.41万㎡，成交量34.94万㎡；

浒墅关板块供应量35.72万㎡，成交量29.8万㎡。

1、位于吴中区的太湖度假区板块，人气剧增，自从2019年开始，该板块作为苏州刚需首选的概念就深入人心。

今年以来，度假区伴山澜湾、寰湖时代等纯新盘入市，大境天成、蔚蓝四季等老盘补仓，区域内供应充足，销售火爆。

板块内的龙湖大境天成项目更是以17.68万㎡的成交面积荣膺1-7月苏州市区销冠。

2、新区的浒墅关板块近几年一直是市场新盘供应最多的区域之一，3号线通车，Costco定址都为该区域带来大利好。

浒墅关横贯新区北部，汇集永旺、宜家、Costco三大顶级商业体，享有3号线以及未来的6、9号线三轨加持，更有新区站、有轨电车等丰富交通形式，一直以来深受市场认可。

区域内并没有业绩非常突出的项目，但是如璞玥风华、南山楠、首开金茂熙悦、洛克公园等十数个产品表现都不差。

3、相城的元和板块，与浒墅关类似，都属于新盘扎堆的区域。

相比于浒墅关的交通待完善，元和本身就属于相城中心城区，已经拥有2号线、4号线双轨，更有苏州北站和苏州站两大高铁枢纽。

区域内大悦春风里商场在建，妇幼保健医院也在规划，苏州第二工人文化宫、苏州第二图书馆等城市配套都属顶级。

板块内热销楼盘有九龙仓天灏、万科锦上和风、仁恒园和等，全部是偏改善项目，也是大品牌开发商聚集地，均价2.5万元/㎡以上。

4、新区玉山板块，苏州1-7月最热板块，没有之一。

苏州顶级的城市中心里，园区房源寥寥，姑苏区配套稍旧，唯有新区狮山供应较多。学区很好，交通便利，商业繁华，地段最优。

区域内新盘均被限价，二手房普遍5万元/㎡以上，新房均价仅4万元/㎡。

板块内的万科上瑞阁以50.7亿元的销售金额一直稳稳占据苏州销售榜单头名，铂湾澜庭、山水樾澜庭等项目也都是开盘即售罄。

价格高地板块

纵观苏州各大板块，2020年1-7月成交均价最高的前三个板块分别是园区湖东板块（即奥体）、园区教育园区板块（即独墅湖）、新区狮山板块，均价均近4万元/㎡。

此外，1-7月苏州市区楼市均价在26336元/㎡，而均价TOP10的板块均价都在3万元/㎡之上。

湖东板块新盘都在奥体区域，1-7月仅有中海上东区PRO和仁恒海和云庭两盘在售。对于园区中心区域而言，有房可买已经是最大利好。

湖东CBD土地稀缺，房源稀缺，新项目开盘都需要摇号。即使新房4万元/㎡，二手房也很多在5万元/㎡了，限价倒挂是常态。

教育园区板块即园区南部的独墅湖高教区，大学聚集，汇聚高端产业如软件科技园、生物纳米园等，板块内新房更是只有中铁建花语江南一家，同样受到限价影响仅售4万元/㎡，倒挂一万元/㎡以上。

相比而言，狮山板块同样是倒挂、限价的中心城区，但供应较为充足，目前还有揽月阁、大华春和景明等项目未入市，虽是高价，仍然供不应求。

竞争激烈板块

苏州市区各板块库存量高的三大板块为元和板块存量76万㎡、浒墅关板块64万㎡、盛泽板块48万㎡。

鉴于此，对各大板块竞争力指数进行了研究，进行板块竞争力指数梯队划分，如下图：

克而瑞苏州房产测评制图

注：供应与成交数据均采用2020年1-7月的数据

此外，依据成交单价及套均价进行板块购买力指数研究，将现有苏州楼市热门板块划分为三个梯队：

第一梯队高单价、高总价，均价2.5万元/㎡以上；

第二梯队低单价、高总价，多为别墅产品；

第三梯队低单价、低总价，均价多为2万元/㎡以下；

克而瑞苏州房产测评制图

注：单价与套总价数据均采用2020年1-7月的平均数

不论是从竞争力指数还是购买力指数来看，目前苏州楼市市场上位于第一梯队的板块占据主力，表现为高供应、高成交，高单价，高总价。

从1-7月苏州住宅市场量价来看，苏州楼市总供应约472.5万㎡，总成交约464.2万㎡，供求比趋近1，限价之下成交均价总体稳定在2.6万元/㎡，整体市场还是比较健康的。

苏州地域广大，板块众多，对于购房者来说，明确各大板块的房价档次、供求 关系，对于选定购房区域和判断板块楼市走势都有所帮助。

大部分人一辈子买卖房的经验不会超过三次，低频率的资产购置更需要冷静详实的了解和分析，数据不会说谎。