合肥35万左右首付,可以买哪里?

2021-08-13T10:12:08  浏览次数:   作者:苏州房产小编   来源:苏州新房房产

这个问题代表了我们身边众多普通人的现状合肥各区房价一览表2020,大多从农村出来家庭买房的预算就在三四十万,但是现在对于合肥房价的宣传,动辄首付七八十万上百万,吓退了很多的人,仿佛人人都是百万富翁!是不是首付三四十万在合肥就买不到房子了呢?其实不是,不但有,还有很多!但是有个前提是多少钱办多少事情,价格便宜的房子总会有它的缺点,我们分别看下二手房和新房。

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二手房合肥各区房价一览表2020:

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《老小区》你可能想不到在合肥一环内还有单价一万出头的房子,我可以告诉你不但有,还有很多,这种房子主要问题是没有电梯,房龄长,停车难。但是生活配套极为方便,学区也往往都还不错!类似的房子在合肥还要很多,这是一个选择!《回迁房》提起回迁房,可能很多人都会说脏乱差,但是现在回迁房的物业管理以及逐步跟上,尤其这几年新建的回迁小区,环境合肥各区房价一览表2020、管理都很不错,下图的小区在滨湖区,地铁不远,学区也很不错!首付30多万也可以买,这也是一个很不错的选择!还有就是三县的二手房,也有很多便宜的,就不一一列举了。

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新房合肥各区房价一览表2020:

我们再看新房,新房可以选择的房源都在三县,建议可以选择肥东或者肥西,其中肥西可以选择的盘有1-2个,因为肥西的单价比较高!

肥东可以选择的空间相对大多了,选择交通便利、品牌开发商、靠近市区的即可!

合肥近两年,房价能降吗?

看兄弟也是合肥人,直接说吧,合肥房价会降会撑不住的

理由简单的说吧,房价和什么成本,城市化,二胎啥的都没有什么直接关系。对于炒作的商品和市场规律没关系。

16年合肥房价暴涨,当时小区开盘的时候,路边停的车基本都是外地车牌。新开的小区空置率都在30%-40%,泡沫很大。

炒房子为了什么?短时间内一夜暴富啊!还能是啥?投资吗? 低买高卖赚差价而已,所以卖在最高点收益最大,现在国家怕出现债务危机,汇率问题,人口崩盘问题已经不敢炒房了,政策方面已经在收紧了。房价主要受政策影响,这就意味着现在就是最高点了,去年套现是最佳时期,再不卖就是傻子了!

当然绝大部分炒房的都还抱有幻想,毕竟在暴利面前几乎没人能保持理性,这需要时间

那么什么时间会降呢?其实可以计算的。我17年的时候有个做业务的朋友,基本工资1500,靠着提成一个月几千块吧,不稳定。他刚结婚说,准备把新房拿去贷款,付首付再买二套房子,等二年卖掉,实在还不起贷款的时候就卖掉一套,把其他的都还清,白赚一套半房子。房价什么时候降不取决于富人炒房,而是取决于普通人炒房,和木桶理论一样。而这些跟风的,疯狂加杠杆的人就是房价崩盘的导火索。

自16年后,合肥房价并未再出现大涨情况,甚至有涨有跌波动着,换句话说就是稳定了!这些跟风炒房的人还能坚持多久?就决定了下降时间,有兴趣的可以根据利率和收入算下这位朋友的极限时间,再放一些时间,大概就是了,毕竟不甘心啊,借钱也要坚持下去!

至于高科技就算了吧,在到处都是赚快钱,一夜暴富的氛围下,每个十年二十年不会有啥大的作用,因为决定高科技的除了国防,航天等领域,只能靠利润,靠市场来推进,而现在钱都在房地产了,没市场哪来的动力创新呢?水氢汽车的模式倒是来钱快!

合肥瑶海新站区房价怎样?近期该如何买房?

合肥瑶海新站区是我分析的最后一个区域,作为合肥市区最为弱势的板块,不但是价格洼地,也是投资价值洼地,这篇文章我从房价涨幅数据上再次为大家证明这一点。

合肥35万左右首付,可以买哪里?

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我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中瑶海新站区成交685套,占全市总成交量的12.2%,基本是2017年成交量的3倍多,2018年链家在瑶海区的业务基本铺开。

合肥35万左右首付,可以买哪里?

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接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界,再结合38中学区划分情况,我将瑶海新站区分为两个部分,分别是:

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1、长江路南板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以南,南淝河以东。

2、长江路北板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以北,板桥河以东。

本文所分析的数据主要是2018年的平均数据,并不能完全反映瑶海新站区当前的房价,因为过去一年中,很多小区房价在不断上涨(下跌),当前价格可能要比图表中的高(低)出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥瑶海新站区二手房成交分析及购房建议》)。

瑶海新站区整体成交量有限,绝大部分小区规模较小,成交基数也比较小,客观上会造成较大的误差。因此,成交量相对大的小区,房价数据比较贴合实际;成交量小的小区,价格数据相对失真,我会在文中做出修正。

瑶海新站区2018年成交均价为13032元/平米,比2017年全年(14012元/平米)下跌980元/平米,跌幅-7.00%。议价空间从4.29%降低至3.26%,减少了1.03%;成交周期为79.6天,比2017年延长2.6天。

瑶海新站区区去年三四季度的成交均价为12924元/平米,较2017年基数下跌-7.77%,这个数值比2018年全年均值低0.77个百分点。成交周期也比全年均值延长7.7天,说明去年下半年,瑶海区房价依旧呈下跌趋势,整体表现非常弱势。

2017年链家业务主要集中在二环以内,而这片区域均价是高于整体的,造成2017年基础房价相对高一些。而2018年成交扩展到了二环以外,那么低价房源比例进一步扩大,拉低了区域均价。据我观察,瑶海区房价实际跌幅上没有那么大。

关于2018年滨湖区、政务区、蜀山区、庐阳区、包河区、高新区、经开区、肥西县和北城的分析,请关注我微信公众号“小易论楼市”,回复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等关键词查看。

长江路南板块

长江路南板块2018年共成交213套二手房,成交均价从2017年的16169元/平米跌至15017元/平米,下跌1152元/平米,跌幅-7.12%,略高于瑶海区均值。议价空间为3.4%,稍高于平均值;成交周期80.3天,比2017年延长21.6天,略高于平均水平。

三四季度的成交均价为14732元/平米,比全年均值还低285元/平米,这说明长江路南板块全年基本都处于下跌之中。但从具体小区表现来看,去年低价房源占比的增加,是拉低板块均价的一个重要原因。

我们可以看到38中板块的次新房,大部分是上涨的,但整体涨幅并不高。几个成交量比较大的小区,比如:御景湾,恒盛豪庭,坝上街环球中心,涨幅相对较大,资产比较优质;紫云府,鼎元府邸,略有小幅下跌,资产相对中等。

38中学区房整体跌幅为-2.51%,在我列入研究的学区房里面,38中是唯一一个房价下跌的学区。尽管38中学区房同比下跌,但跌幅要远远小于板块均值,去年下半年的跌幅也小于全年水平,说明38中板块房价相对坚挺一些。

38中不是我分析的合肥7所真学区之一,但目前是瑶海区最好的公办初中,排名在二档学区首位,这也是我把它列入学区研究的原因。很明显,与其它真学区相比,38中基本体现不出学区溢价(《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看)。

经常有一些人在小密圈里提到这样的问题:如何在瑶海区买改善性住房,同时还能兼顾保值?其实瑶海新站区整个区域几乎都是劣质板块,买大户型是非常危险的选择,能够保值的小区非常有限。

这样的小区应满足几个条件:1、房龄相对年轻;2、学区相对好;3、成交量大;4、最好是品牌小区。学区和房龄是房产保值升值的最重要因素,成交量大意味着流动性好,品牌小区可以使保值期更长。

如果从这几个方面考虑的话,我认为最佳选择应是保利熙悦府,满足品牌小区,房龄新,双学区。其次是御景湾和恒盛豪庭,成交量相对大,户型相对好一些。最后还是华润紫云府,品牌小区,成交量大,但是户型相对差一些。

除了38中学区以外,保利东郡二手房价格基本突破1.6w,几乎比周边二手房高出50%。品牌小区,房龄非常新,自带商业。这说明,只要规划合理,招商靠谱,也能在一个相对劣质的板块,走出一个独立行情,这就是品牌的价值。

不管是不是38中学区,长江路南板块的老破小,尤其是房龄超过20年的多层小区,已经逐渐沦为垃圾资产,基本没有任何相对持有价值,就算贱价卖掉,我认为也要赶紧置换成合肥西南区域的新房或者学区房等优质资产。

长江路北板块

长江路北板块2018年共成交472套二手房,成交均价从2017年的12501元/平米跌至12184元/平米,下跌317元/平米,跌幅-2.54%。议价空间为3.19%,略低于平均值;成交周期79.3天,比去年延长25.5天,基本在平均水平。

长江路北板块三四季度成交均价为12223元/平米,略高于全年均值,说明去年下半年板块跌幅有所收窄。从现有成交量比较大的小区来看,绝大多数都在下跌,不难看出,长江路北也是一个非常弱势的区域。

长江路北板块应该是合肥市区成交均价最低的区域。房价最低的区域意味着房产价值最低,但并不意味着投资价值洼地,在房地产市场平稳时期,房产价值最低也意味着投资价值同样最低,看看满眼小区的同比下跌,相信大家应该都能清楚了。

我们再看看板块内成交价格相对高一些的小区,均价超过1.5w的小区有:恒大中央广场(1.8w+),家天下(1.66w),柏庄春暖花开(1.5w+)。这三个同样是我小密圈里咨询的比较多的瑶海区小区。

恒大中央广场主要是品牌房企,房龄非常新,一环以内,也特别靠近市中心,在优质盘为数不多的新站区,算得上是鹤立鸡群。但老火车站板块环境氛围太差,小区容积率也非常高,加上恒大的品牌价值也不是很高,我认为只适合刚需改善,太大的户型可能不太保值。

家天下处在生态公园和瑶海公园之间,位置非常好,房龄年轻,品质可圈可点,这也是它价格居高不下的原因。但毕竟处于一个非常弱势的板块,周边也已经非常成熟,基本没有什么想象空间,我想后期也很难赶得上大盘了。

柏庄春暖花开是周边难得的一个相对品质的小区,房龄比较新,而且户型设计很契合目前的刚需市场,但同样受累板块,刚需房最多保值,改善尽量不要碰。

长江路北板块的品牌小区是非常少的,目前只有恒大中央广场、恒大城、绿地香树花城和华润熙云府,但各自表现都还算强势。恒大中央广场价格最高,恒大城成交量很大,流动性好,绿地香树花城区域成交价格相对算是高的,华润熙云府房价同比上涨。

我注意到东城成交量最大的两个小区,恒大城和琥珀名城,尽管房龄还不算很老,但房价同比出现了一定的下跌。这说明板块对次新小区的价值支撑严重不足,即使有地铁加成,东城板块依旧非常弱势。

我在去年学区分析中将行知学校列为1档末尾,但据粉丝反映:行知学校2018年实际参加中考人数应该在800人左右,但数据上只体现500多人,有大概1/3的差生被转移到肥东参加考试。如此来看,行知学校的排名是有水分的,我个人认为学区质量不如38中。

瑶海新站区新房购买建议

瑶海新站区的关注度一直不高,主要原因一个是板块相对比较弱势,另一个就是整体房价存在一定程度的虚高。在这样一个区域,如果算上靠近瑶海区的肥东县,密密麻麻分布着30个左右的在售新盘,几乎占到市区总量的1/3,体量不可谓不大。

目前在售新盘,大致可分为四个板块,分别为:瑶海公园板块,少荃湖板块,烈山路板块,长江路南板块。从位置上来看,瑶海公园和长江路南板块更好一些,少荃湖板块和烈山路板块资源相对差一些。

瑶海公园板块在售新小区主要有:禹州中央城,和昌香樟原著和高速中央公园。这几个小区的备案价格都在1.48w,从周边二手房成交情况来看,定价中规中矩。但作为投资来说,周边基本已经成熟,而且板块比较劣质,没有太大上升空间,只适合刚需和地缘性改善。

少荃湖板块在售小区价格大都在1.4w-1.5w之间,除了正荣悦都荟和保利罗兰香谷有地铁优势,其余几个楼盘几乎没有什么亮点。我认为板块的合理价位在1.25w-1.35w,很明显,备案价格基本虚高了1500元/平米。

烈山路板块距离地铁口更远,几乎是一块独立的区域,配套极不完善,我们看到价格也基本在1.4w-1.5w徘徊,性价比更差,甚至不如高新区的保利柏林春天。我认为该板块目前的合理价位不应超过1.3w,实际备案价格已经虚高了1500-2000元/平米。

我们看到恒大城这个次新房的成交均价在1.21w左右,琥珀名城在1.26w左右,我认为长江路南板块的合理价位应该在1.2w-1.35w之间,距离地铁2号线越远,价格应越低一些。除了龙湖春江郦城价格相对合理外,其余小区都存在一定程度上的虚高,但整体比少荃湖板块和烈山路板块相对好一些。

随着板块内的限价盘,比如藏龙阁、保利熙悦府、大众时代之光、昊天园、长虹世纪荣廷等先后清盘,仅剩下陶冲湖边的中建开元公馆,备案均价1.05w,市场价倒挂大概1500元/平米,据说下次开盘要采取精装修提价。

整体来讲,瑶海新站区值得购买的新房不多,如果你是投资,个人不建议你考虑瑶海区。瑶海区目前多为地缘性购房需求,主要是工作生活在东部的刚需或者刚改,不管是投资还是改善,个人都不建议购买总价较高的大面积户型。

瑶海新站区分析总结和近期购房建议

毫无疑问,瑶海新站区是合肥市区房产最劣质的板块,没有之一,总的来说乏善可陈。如果矮子里面拔将军的话,长江路南板块的东部新中心潜力可能相对大一些,在东部就业的地缘性需求,可优先考虑这一块。

如果你手中持有多余的瑶海区房产,且房龄已经超过10年,尤其是多层,请尽快处理置换成优质房产。不要以为房子越便宜投资潜力就越大,更多时候,越便宜的房子意味着资产越劣质,合肥优质资产和劣质资产的分化才刚刚开始,还远未结束(《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”)。

除非合肥房价在现有基础上再涨10%,瑶海新站区的大部分新房才有可能去化的相对顺利,否则在你经济允许的条件下,应优先考虑合肥西南区域的新房。如果你资金有限,也可以考虑投资真学区公寓或者总价较低的学区房老破小。

国家统计局近期公布的3月份全国70个大中城市住宅销售价格指数显示,新房环比上涨数量为66个,二手房为58个,房价几乎迎来全面复苏。在此背景下,中央重申“房住不炒”,为燥动的房地产市场又泼了一瓢冷水。

在实行大幅减税政策及采取货币定向宽松以后,中国经济有了明显好转,第一季度GDP增速6.4%,略好于预期,这为我们不再过度依赖房地产打了些底气,中央也能继续保持房地产政策的连贯性。

在实行“分类指导,因城施策”的前提下,房地产调控责任主体转移到地方zf身上,只要中央大的方针政策不变,房价就很难突破现有调控框架继续大幅上行,这几乎是一个zz任务。

前两天合肥对滨湖地块进行了限价,要求楼面价最高不得超过1.71w,比之前2.2w下调了22%之多。这其实就是合肥落实地方调控责任的一个具体表现,从措施力度上来看,决心比较强,房价短期还会被牢牢控制。

尽管合肥房地产市场整体预期比较平稳,但中间仍暗流涌动,根据历史经验,越是冷淡时期,越是抄底的最好机会。由于热点二线城市优质地块供应紧张,再加上限价因素,有意参拍滨湖地块的房企据讲达30个之多,我估计最终会突破封顶价格,有超过5个以上的开发商进入摇号阶段。

即使从房地产自身发展周期来看,房价近两年也会处于一个平稳阶段,缺乏较强的上涨动力。不难预测,合肥今年房价几乎没有大幅上涨的可能,整体趋势应该还是保持稳定,除非发生重大的政策转折。目前看来,这种转折发生的概率非常小。

房价平稳前提下,合肥房地产市场依旧是一个分化行情,具体表现为:你想买的房子都在涨,还很难买;你想卖的房子没人买,而且会继续下跌。不论是刚需还是置换改善,你都不可能买劣质资产,所以买房还是要趁早。不要等所谓的抄底时机,对于优质资产,每个当下就是最好时机。

关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

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