前言：降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策 牛的救援队在2015都齐了。在8年来强政策的刺激下，苏州量价飙升，成交量创10年来新高，库存量仅够卖3个月，房价突破12000，年度涨幅踏进3。在这些漂亮数据的背后，苏州土拍功不可没，区域 不断刷新，地价赶超房价已成事实，苏州在土地市场一枝独秀。

这一年，精彩纷呈，耐人寻味。这一年，太多的变数难以想象，太多的不同寻常。这一年，“不买房，你又得后悔了”成为网友的家常谈资……2015步入尾声，房天下 矩献《2015-2016苏州楼市白皮书》，20大系列用数据还原真相，360°用事实回眸精彩片段，全方位多角度触摸疯魔的2015，迎接甚可期的2016。

涨！涨！涨！

当我们还在纠结湖东值不值得下手时，不好意思，天地源毛坯都开到23000了！

当我们还以为买不起湖东可以转战尹山湖时，不好意思，一场土拍，地价都破1.1万/平了！

当我们还在吐槽高铁新城，太湖新城等太偏太远没人气时，不好意思，它们也已在破1.5的路上了！

……

一直以来，苏州楼市都以稳健著称，保持着平稳增长的态势，然而今年苏州却给了我们太多意外，也给了我们太多看不懂的 ！蓦然回首，早已房是价非。尤其是今年下半年以来，无论是成交量，还是地价和房价均出现爆发式增长。有一句话叫“记录是用来打破的”，还有句话叫“牵一发而动全身”，用来形容今年的苏州楼市，再贴切不过。

苏州五大区新房价地图（数据来源：房天下数据监控 &中指院）

2015房价变化之“主流“——

高涨幅1.4万/平 2015近9成住宅房价呈”火箭式“上升

谈及今年的房价走势，不看调研，单看直观感受，估计大家也能猜到结果——必然是涨的！且还是大涨！根据房天下数据监控 数据显示，在调研的142个住宅项目中，拿新房价与1月初房价对比， 盘122个，占比85.9%； 12个，仅占8.45%；基本不变者8个，占比5.63%。

结果可见， 盘以压倒性的气势成为主流，其中，超过半数的楼盘涨幅在2000元/平以上。早在9月就提前完成年度任务的园区天地源七里香都在经历了3个月封盘不卖之后于上一周末首度解封开盘，洋房新报价30000元/平，相比其1月价格，以高达14000元/㎡的涨幅不仅成为房价高地园区的 先锋，也成为全苏州领头羊。全城皆涨，吾等焉能不涨的情况之下，只有少量项目因尾盘、新开盘或产品不同等而选择下调价格或不变。

2015苏州1-11月各区房价走势对比（数据来源：房天下数据监控 ）

从区域成交均价走势来看，苏州房天下数据监控 显示，全市（不含吴江）5个区县中，相比往年，今年 次出现了5区同涨的盛况，大涨幅在姑苏区，其11月报价18923元/㎡，相比1月的成交均价上涨6043元/平，涨幅达46.92%；其次是新区，涨幅为38.84%；而后是园区，涨幅为25.90。另从图表中可以看出，从10月开始，苏州各区房价包括相城在内均以全线破万苏州市各区的房价，其中园区和姑苏11月成交均价已直逼2.0，吴中和姑苏则接近1.5！

2015苏州大区1-11月均价走势图（数据来源：房天下数据监控 ）

2015苏州1-11月房价同比（数据来源：房天下数据监控 ）

2015是苏州房地产 的一年，同比2014年房价走势来看，2015年除了上半年有不同程度的下降，但是进入下半年，降息降准，全面二孩、二套房公积金首付比例调整等 一些救市政策利好刺激，再加上土拍连环添火，苏州房价开始就像“离弦的剑”一般，一个月比一个月更上一个新台阶，11月淡季不淡，住宅成交均价同比涨幅25.66%，达到顶峰。与此同时，这个月苏州的商品房成交量也以13121套赶超金九银十，成为冬日里一把烈火。

2015房价变化之“祸首”——

地价赶超房价频被刷新 逢拍必涨是大“刽子手”

今年苏州楼市一共历经6次土拍，但没有哪一年的土拍能像今年这样，地价轻松赶超房价；也没有哪一年的土拍能像今年这样 的带动周边房价变化。几乎每一次土拍所及之地，房价几乎全部遭受“重震”，“全员普涨”与“一下子就涨几千一平”成为标配。有网友神评论：现在苏州要是哪家盘卖不好，价不高，不要说人家地段不好，户型不好，质量不好，配套不好……或许，人家只是差一次土拍……

2015年苏州土拍年表

次土拍——6月3日新政后首场土拍

沦陷典型区域：独墅湖西

2015年6月3日，吸金130亿的苏州土拍落下帷幕，成功上演了一场“狼多肉少”的抢地之争。其中，东方大道4号地块与5号地块，分别被华润和万科以7字头楼面价高调竞得，其中万科楼面价7097元/平米，华润楼面价7830元/平米。相比于这两年风头正劲的尹山湖版块和独墅湖东岸，久居“冷宫”的独墅湖西终于因本次土拍声名鹊起。目前周边邻盘万业湖墅金典房价已涨至13500元/平，华亭梦立方毛坯公寓已涨至1万！

第二次土拍——7月3日园区土拍

沦陷典型区域：园区湖东

今年7.3园区土拍仅两宗地参拍，但竞争激烈不亚于虎口夺食。其中受关注的莫过于湖东02地块，海亮以30.6亿竞得，楼面价15992元/㎡，溢价率113.23%，刷新湖东楼面价，湖东新 诞生！其实说到逢土拍必涨早就始于园区湖东，从2012年天地源开始，2013年中锐、2014年旭辉到今年的海亮亦如此。土拍后，湖东房价在一月之间历经两次 潮，如今这后遗症似乎还未停止，据新房价报告，湖东房价正全线飚2万！

第三次土拍——8月21日首场网上土拍

沦陷区域：相城活力岛

8月21日，苏州首场网络土拍开启。这次土拍具有划时代意义的莫过于相城，其中不仅中锐，中粮和绿地三大房企大鳄进驻相城，其中中锐6.9亿元拿下的相城康桥丽都西2015-WG-6号地块，楼面价12285元/平米，刷新相城楼面价的同时，也标志着相城地价首次破万。此次土拍后，一直被视为乡下的相城人民终于站起来了，目前区域内房价已经系数涨至11000以上，洋房普遍均价则达14000元/平左右！

第四次土拍——9月7日姑苏土拍

沦陷典型区域：姑苏劳动路

9月7日下午14点，姑苏区劳动路2宗 地块正式挂牌出让。后结果，深圳联新以40.4亿竞得位于劳动路南、胥台路东的苏地2015-WG-19号地块，楼面价13712元/㎡，溢价率64.96% ；而位于姑苏区劳动路南、桐泾南路西的2015-WG-20号地块则被一科科技以总价39.6亿、楼面价15141元/㎡竞得，溢价率83.63%。本次土拍虽对周边房价震动较小，不过古城本就贵胄之地，目前区域除了姑苏金茂府房价已至3万，其他项目房价也已经向2万逼近。

第五次土拍——9月29日土拍

沦陷典型区域：尹山湖、独墅湖

此次土拍共计成交60.78亿，高楼面价31005元/㎡，高溢价率118.33%。其中，天房拿下的姑苏留园周边24号地块以31005元/㎡的超高楼面价单价 ，而建发集团以37.27亿总价拿下的苏地2015-WG-27号地块则成为本次土拍当之无愧的总价 。天房集团承包古城4宗地，成此次土拍大赢家；而27号地11062元/㎡的楼面价使得尹山湖房价在一朝之间直逼1.5！

第六次土拍——11月24日年底后一次土拍

沦陷典型区域：吴中城区、吴中木渎，高铁新城，新区浒关

11月24日，应该是2015年后一次大型土拍宣布开战，包括新区浒墅关、吴中木渎以及城区、相城高铁新城内共计22宗地块待嫁，吸引了中海、万科、新城、招商等20余家房企报名。据统计，今日拍地总金额94.002亿元，高溢价率149%；苏州后几个 几乎全被沦陷——吴中新 诞生，楼面价高达15865元/㎡；木渎新 也被刷新，楼面价9784元/㎡；高铁新城地价创新高，楼面价8209元/㎡，后，连浒关楼面价也破7，这也是浒关目前高地价！

传言12月还有一次大型土拍，敬请期待……

2015房价变化之”众生相“——

老盘翻脸8字头不再狠弃刚需 新盘变脸低开月涨几千一平

今年在苏州，选择做房等等注定是一个悲剧。因为今年房价变得太快，套用杰伦一句歌词，就像龙卷风，小编已来不及改。

前一段时间不少纯新盘因开盘价比周边老盘还低而被封“良心盘”，但是事实证明，大家还是高兴的太早。据房天下不完全统计，今年年内苏州市区（不包括吴江）至少有21个纯新盘入市。笔者将这些项目的新报价与首开价相比，结果是清一色的上涨，且涨幅基本都在1000以上，高达6000元/平！

2015年内开盘纯新盘新报价与首开价对比（数据来源：房天下数据监控 ）

其中，吴中山湖一号三期中海双湾锦苑10月24日首开价毛坯高层11000，精装高层12000，近一次开盘已均涨3000元/平；园区金辉尊域雅苑10月27日首次开盘，当时整体均价16000元/平，如今已是18000，涨2000元/平；稍早一点，出身同门同区的金辉优步花园9月18日首次开盘，高层和洋房只差1000元/平，近日得新消息12月将开一批新房源苏州市各区的房价，该差距已加大到4000元/平，且洋房新报价17000已经直逼湖东！

2015苏州部分刚需老盘年度价格对比（数据来源：房天下数据监控 ）

此外，更让购房者感叹”时光不再“的还是某些刚需老盘的变化，园区就不必再提，如今大热的一些新兴板块如尹山湖、高铁新城、科技城、苏州湾等去年还是一片8字头9字头的 ，在今年这般 的洗礼之后，阳光天地，中航樾公馆、旭辉美澜城等这些曾以低价打动人心的耳熟能详的名字都已翻身，破万不说，几乎！亲爱的购房者们，可还否记得当初它们还是8字头的模样。

2015房价变化之”非住宅“——

苏州别墅商业一半涨一半降 11月成交逆袭首迎小高峰

与普通住宅市场的 不同，2015年苏州的非住宅市场还是发展较为平稳的，不过11月非住宅也迎来一个成交小高峰，总计成交2065套，面积为141444.42㎡，成交套数环比增加662套，增幅为47.18%，同比2014年11月大涨4.64倍。而价格变化情况，不同于普通住宅，非住宅项目 是别墅因为其本身的特殊属性，一般都一房一价，并不会像住宅那样出现 大起大落的情况。

在本次调研的25个别墅项目里，共有16个项目出现价格上涨的情况，占到总别墅项目的64%， 多的区域仍是房价高地——园区，涨幅较高的是建屋康帝庄园，每套上涨500-700万左右，仁恒海和院和任何观棠、世茂铜雀台等也上涨200万/套。作为改善及至 产品，别墅因其价格较高往往难以吸引大量客户群体，除了个别项目大多都没有太大幅度的价格变化。

商业方面，在本次调研的26个商业项目中，13盘 、11盘 ，可以说是各占半壁江山。不少项目像吴中的华亭梦立方单价上涨2000元/平左右很大一部分因为今年独墅湖2次土拍刺激， 的则多是浙建枫华广场、建屋紫宸庭等尾盘清盘。

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