地价房价，紧密相关。苏州今年已举办多场土拍，不冷清也不火爆，但稍微留意一下就能发现，苏州市区（不含吴江区，下同）很偏远的地块，目前地价已稳固在10000+。

OK！最低地价10000+，这就是目前苏州房价的“最大公因数”。我认为，其重要程度、参考价值远远超过所谓的“地王”。把握住这一点，也就把握住了苏州房价的最重要趋势。

苏州市区偏远地段，最低地价10000+

3月25日，苏州新一轮土拍结果出炉。很多人看的是优质高价地块，我看的却是偏远廉价地块。

胥口地块，楼面价11646.86元/平，溢价13.98%；渭塘地块，楼面价11110元/平，溢价13.37%。位置如下图。

有些小伙伴可能要说，苏州市区比这更偏的地块还有不少啊，比如：相城区的阳澄湖镇、北桥街道；吴中区的光福镇、临湖镇等。这是事实苏州房价一万多的地方，但本文不是严格的、全面的调研，只是解读一种趋势，所以差不多就行了。

最低地价为什么极其重要？因为最低地价决定了“最低房价”。

姑苏区、园区的“地王”，通过所谓的“蝴蝶效应”，或许会影响到偏远地块的“地价”。但是，“地王”岁岁年年都不同，有时还会上蹿下跳。最低地价不一样，一旦升上来，几乎就别想它再掉下去！

——就像“最低月工资”，什么时候降过？

从城区地价1000+，到乡镇地价10000+

这个故事，今天再讲一遍。2014年，为鼓动一个想买房、又有点犹豫的老同事下决心，我首次做了房价“吹鼓手”。

来自连云港赣榆县的这位老同事，在苏州工作多年后，依靠勤奋+节俭攒了笔钱，就想在吴中区买套房，但是面对当时看来“高高在上”的房价，再看了网上各种“房奴”还贷的悲催生活，难免就有点犹豫。

于是，那年那月的那一天，我给她解析了苏州房价的合理性。

我：吴中区的土地，楼面价1000元值的吧？

她：值的。

我：政府要在小区周围搞市政建设，1000元值的吧？

她：值的。

我：你选一个离地铁口近一点的房子，地铁1000元值的吧？

她：值的。

我：你选一个附近学校还可以的房子，普通学区1000元值的吧？

她：值的。

我：一栋房子建起来，每平米硬成本1000元值的吧？

她：值的。

我：房产商辛辛苦苦买地、贷款、盖楼，辛苦费1000元值的吧？

她：值的。

以上相加6000元，这相当于“原始价值”，其他的“附加价值”都没算，当时吴中城区（长桥）的普通住宅9000元左右。我说，你买了就算房价下跌，能跌多少？

于是，她赶紧买了。

长桥街道，尤其是京杭大运河以北的区域，就算在2014年，也是妥妥的“中心城区”，当时的普通住宅楼面价1000+而已。就这样，当年还有人嫌“太贵”！

苏州地价凭什么大涨？

苏州地价之所以大幅上涨，一是人民币贬值了；二是价值提升了；三是需求扩大了。更多原因没必要罗列，其他城市也类似。

写到这里，有些小伙伴可能要怒拍桌子了。——无耻之徒！六七年前，苏州中心城区地价只有1000+，现在搞成偏远乡镇地价高达10000+，这难道不是泡沫？难道不是喝买房人的血？难道不应该大幅下降？

请冷静！请冷静！梦想改变不了事实。全国都在涨，你让苏州原地踏步？

若干年来，一直有个广受共鸣的观点在网上传播：房子就是土地和钢筋水泥，凭啥这么贵？

那我反问一下：人民币就是纸张和油墨，它凭啥“值钱”？因为它就是有“公认的、实用的价值”嘛！

还有，房子和钞票谁贬值更快？有些人看轻实实在在的土地和钢筋水泥，却看重纸张油墨印成的钞票，还有比这更滑稽的事情吗？

接受不了房价的人，往往都接受不了“地价”。就一块烂泥地，它凭什么动辄就能卖出几十亿？

哎，房产商在售楼处标注的信息，其实真的没骗你啊！一个小区的土地价值，不是由这块地本身决定的，是房产商在沙盘、模型上标注的周围学校、公园、商场、医院、地铁等等一起产生的。事实上，任何一个正常的购房者，也都会重点观察小区外围的配套情况。

公立学校的校舍、师资，你以为不用出钱？错了，买房时你必须出。

小区外漂亮的公园、绿地，你以为不用出钱？错了，买房时你必须出。

投资几百亿的地铁在小区门口有个站点，你以为不用出钱？错了，买房时你必须出。

投资几十亿的高架快速路，你以为不用出钱？错了，买房时你必须出。

明白了吗？这就是——人民城市人民建！谁投资，谁享受，合情合理！

神马？你不买房，租住在苏州，一样享受这些公共设施？错了！你的房租，同样在为这些公共设施的运转而买单！

买不买房，只须一个理由

我在20+、30+的时候，基本走遍了祖国的大部分省份，对于长三角的优势、苏州的优势，我深信不疑。长三角，未来必定是站在世界之巅的最大城市群之一！

人口持续流入苏州，这是不可改变的“趋势”，差别无非是快一点、慢一点。前些天，我写了篇《双响炮！“超级苏州”热启动，人口直奔2千万！》（点击标题可浏览）。文中预测：苏州常住人口将直奔2千万！——隐含的意思一目了然：能买房的，抓紧买房。

有些小伙伴，看了太多的“房价解析”文章，什么国际局势啦、什么货币政策啦、什么人口红利减少啦、什么外资放缓啦、什么面粉比面包贵啦、什么房价泡沫啦，还有一些房产类微信号，一会说“二手房寒冬”啦，一会说“新盘10分钟卖光”啦，让人越看越晕乎，越看越不知道该怎么办。

买房这个问题，不要过多考虑“短期走势”。除了少数“土豪”和“炒房客”，绝大多数人买房后，必定是长期持有的。

所以买房只需要想一个事情：你认为，这座城市有没有前途？认可就买，不认可就拉倒，买定离手，后果自负。

什么狗屁倒灶的各种因素，多少经济学专家都看不懂，你能看得懂？真看得懂的人，根本不需要考虑买房。

疫情影响，到底如何？

这轮疫情在全球蔓延，到底会造成什么后果，真的不敢断言会如何。

没有人期盼疫情在国内蔓延，但很多等待购房者期盼因为疫情导致房价下跌。这不是阴暗心理苏州房价一万多的地方，只是再自然不过的真实想法。

可惜，苏州3月起的楼盘销售情况，实在是有点火爆。这是回光返照？还是新一轮涨势的起点？

我个人观点，请注意仅仅是个人观点：疫情防控再苦再难，也总有结束的一天。历史反复证明，为对抗危机，往往会采取刺激经济、多印钞票的措施。想等这个阶段苏州房价跌一点，可能不太容易。

我坚定看好苏州的未来，所以我也坚定看好苏州的房价。从2014年吹到现在，无论之间有什么“风云变幻”，观点从未改变。“死房托” “你的良心不会痛吗”之类评论，我可是见得多了。

甚至还有人骂“房价就是你们这帮人吹得涨起来的”。在此严肃、认真的声明一下：房价这个操蛋的玩意，它和看多、看跌的狗屁观点压根就没有关系。

苏州市区的地价，现在还没实现全域“10000+”，我特意查了下，望亭目前在9000元左右，但是若干年后呢？时间是最可怕的力量。我百分之百相信，用不了几年，最低地价“10000+”就是苏州大市范围内最偏远乡镇的地价！

嗯，如果不了解“最大公因数”，请百度一下，然后思考一下它在数学之外的“含义”，就这样。

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