该链家中介向《财经十一人》展示了一份93平米户型房源成交记录。如果只看中层房源，去年9月，一套8层、中等装修的房子成交价为631万元。今年2月，一套9层、精装修的房子成交价降到603万元。5月底，553万元便可买到一套9层、简装的房子。

另一个次新盘首开国风美唐也在降价。根据链家中介提供的成交记录，今年3月，该小区一套中层、92平方米的房屋成交价为690万元。5月底，一套条件类似的房屋成交价为629万元，下降约60万元。

年代稍远的经济适用房小区也是如此，一位龙华园的链家中介告诉《财经十一人》，73平方米的二居室目前成交价400万元左右，比2月-3月大约降了20万元。

多位中介认为，回龙观房价下跌，与互联网公司裁员有一定关系。曾有西二旗的互联网从业者告诉《财经十一人》，因为担心被裁员，打算暂时搁置买房计划。

除此之外，回龙观周边新楼盘多、价格有吸引力，也让二手房业主倍感压力，“想成交就得降价”。

贝壳App上，融泽嘉园的参考均价从5.9万元/平方米到6.4万元/平方米不等，而融泽嘉园往北约1.5公里的新盘文源府，参考均价为6.2万元/平方米。

首开国风美唐的参考均价从7万元/平方米到7.8万元不等，距离国风美唐不到5公里的新盘北清橡树湾和紫金书院，参考均价分别为6万元/平方米和6.4万元/平方米。

有中介表示，尽管这些新盘各自存在一些问题，例如离地铁站稍远、噪音更大、户型面积较大、由小开发商操盘，但因价格有优势，仍对有意在回龙观购房的人形成不小的吸引力。

回龙观附近新盘仍在持续入市。16号线朱辛庄地铁站附近的越秀星樾于4月开盘，开盘当天期房全部售罄。同样是朱辛庄地铁站附近的大华昌平朱辛庄地块，今年3月土拍时吸引了超40家房企拍地，备受购房者关注。这些新楼盘，无疑仍将给二手房市场带来冲击。

除了互联网大厂周边，远离城区的京郊房价也不乐观。

根据中指研究院数据，延庆区、密云区等北京非核心城区，二手房房价近两年一直处于下跌状态，近期下降趋势稍有减缓。具体来看，下降较明显的是延庆区，去年5月同比下降近5%，今年5月同比下降超3%。

究其根本，京郊小区没有成熟的产业创造工作机会，很大程度上只能承接来自核心城区的外溢住房需求，或者依托自然条件发展康养地产。

然而，随着经济下行、疫情缓慢恢复，核心城区的购房人群普遍观望情绪重，京郊的房子又处于下跌通道房价下跌6000，买涨不买跌的心理下，京郊成交量更加惨淡。以密云区为例房价下跌6000，链家数据显示，以往该区单月成交量在1.6万套左右，但5月单区成交量下跌至6000套左右。

由于没有扎实的产业支撑，京郊的房源更容易受政策影响，产生价格波动。

例如，位于延庆区主城区之外的城建万科城，2015年建设完成，当时已经宣布北京将在2022年举办冬奥会，该小区距规划中的延庆冬奥村32公里，车程约30分钟。购房者们根据北京奥运会后房价一飞冲天的经验，尽管小区周围并没有冰雪产业规划，基础设置配套也不尽完善，还是纷纷投资盼其升值。但受疫情影响，该小区周边始终没有发展出较为成型的产业，未能达到购房者的投资预期。

《财经十一人》从链家城建万科城房产中介处了解到，当初购买城建万科城的业主不惜亏本纷纷降价抛售，去年9月以来已有10套出售。买入时房子均价为2.5万元/平方米，成交价仅1.5万元/平方米左右。一套80平方米、6层的两居室于4月26日成交，降到1.2万元/平方米，跌破新低。“挂牌价基本就是成交价，挂得太高根本无人问津。”中介对《财经十一人》说。

怀柔情况又不尽相同。虽然有影视城规划，但受影视寒冬影响，影视城的发展受限；科学城的建设也受制于已经成熟的丽泽、昌平产业园、海淀等区域，发展较缓慢；而同属于生态涵养区，怀柔与密云、延庆相比区别不大。链家怀柔区中介表示，目前怀柔的房价一直处于下跌趋势，可能会延续到今年年底。

怀柔主城区内，房龄在15年左右的老小区多为无电梯的学区房，近期成交单价在2.7万元/平方米左右，每平方米下降近3000元；房龄较短的小区多带电梯且临近商业街，近期成交单价在3.7万元/平方米左右，每平方米也下降近3000元。

总体而言，降价幅度大的还是交通不便的老旧小区，若楼龄新、近高铁站或地铁站，小区的抗跌能力也较强，甚至还有隐隐上涨的趋势。如延庆区上都首府家园小区，由于距延庆火车站较近，房价比较稳定。根据安居客数据，6月挂牌均价为2.5万元/平方米，环比上升1.88%，但成交价基本持平。

多位房产中介向《财经十一人》表示，目前京郊的小区房价虽然还处于下跌趋势，但下降空间已经不大。“毕竟房地产市场是国家重点关注的产业，破价太严重的话国家会出手干预的。若选择投资升值，购买京郊的房子确实不划算，但若是自住养老，现在出手是一个不错的选择。”

分化的市场

整体来看，北京房地产市场是分化的。这种分化不仅出现在区域之间，也出现在区域内、甚至一个楼盘内。

根据中指研究院数据，5月朝阳区、东城区、通州区、大兴区、顺义区5个区的二手房价格环比均有上涨，但涨幅不高，集中在0.03%-0.1%。其他区的二手房价格持平或微跌，最大环比跌幅出现在平谷区，为0.82%。链家的房产经纪人告诉记者，像朝阳区这种核心城区，购房者的热情一直比较高涨，随着市场回暖还可能有小幅上涨，近期不太可能有大幅降价。（详见上图：2023年5月北京房价地图）

部分非核心城区的小区成交价浮动不大，是因为价格已经跌到很低，没有继续下降的空间。一位延庆区龙聚山庄的链家中介告诉《财经十一人》，2020年之前，该小区一套两居或三居室差不多能卖到190万元，如今挂牌价只有80万元到110万元不等，部分房源均价还不到1万元/平方米，“再降就比外地的房子还便宜了”。

另外，部分品质较好、租售比高的刚需房，价格也保持平稳。例如位于海淀区西三环、西四环之间的京投银泰琨御府，目前在售的一居室商住房挂牌价普遍在240万元以上，近三个月的交易价在236万元左右，挂牌价与成交价相对稳定。中介表示，该小区楼龄新、物业管理完善、租售比较高，小户型的租金在每月6800元到9000元之间。业主可以选择将房源边租边卖，不着急出售，所以很少出现大幅降价的情况。

《财经十一人》发现，豪宅的成交价也相对稳定。原因是豪宅成交周期长，客户群体少，受市场波动也小。例如位于海淀区五道口地铁站附近龙湖唐宁one小区的四居室豪宅，今年5月挂牌价5800万元，比同楼层房源此前的成交价高出220万元。中介表示，虽然上述业主定价时参考了先前的成交价，留出了一定议价空间，但也能看出高品质豪宅价格坚挺。

另外，学区房仍然具有保值属性。有链家中介告诉《财经十一人》，西北旺互联网大厂附近的春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园等小区，2003年左右建成。虽然楼龄较老，小区环境也一般，但因为临近中关村二小（百旺校区），带学区属性，近两月价格变动不大，前两个月价格还上涨了。目前，这几个小区均价在9万元/平方米上下。

成交价稳定的房子还能坚挺多久？价格下跌的房源是否会继续下跌？现在无从定论。可以看到的是，北京市场上，买卖双方的博弈正在发生微妙变化。“一房难求”的时代已经过去，更多的卖家开始让步了。