01

　　出乎意料的热度

　　苏州的首场土拍，热度如何?毫无疑问，热，堪称苏州热。

　　虽然仍然严格执行了新的土拍制度设置竣工预售许可调整价，但本次过来抢地的房企还是蜂拥而至，仅83号青剑湖地块就有244个马甲围剿，土拍保证金缴纳仅一个地块就近800亿。

　　剩下的四个地块，虽各有差异，但整体上较2020年情况有改善许多。相城元和地块也借着此次热度顺利成交。

　　毕竟，不能老指望着相城自己买单不是。
　　经过一年半以来漫长的下跌之后，二手房与限价新房相互绞杀之后，苏州楼市上企稳望涨的情绪，已经非常浓厚了。

　　这种情绪并不同于2017、2018年整整两年多的淡市之后压抑之后的反弹，而是苏州人民环顾四周，一种类似阿Q的心态：你们都涨得，我就涨不得?

　　毕竟苏北学区房已经4万，上海确认进入了上涨的长坡，连合肥，都在2020年下半年，飞过一段时间了。

　　那么，我们现在的问题是，2021年首场火热的土拍，就能说明，2021年，有一个火热的苏州楼市吗?

　　02

　　稳地一匹的地价

　　首先要明确的是，火热的只是各大房企对优质地块的哄抢程度，而地块本身2021年苏州房价均价，几乎没有涨价。

　　如果你仔细分析下本次土拍每一块地的成交价，你就会发现，关于稳地价、稳房价这件事情，苏州自2019年新政以来，真的一点没打折扣。

　　青剑湖旁边还有块苏高新地块，2020年5月首场土拍拍出，地价24000元/平，与一年之后的83号地块，几乎完全持平。

　　白马涧地块，楼面价14805元/平，仅稍稍高于北边的山云庭楼面价14763元/平。这次大火的通安地块，10206元/平的价格也与周边早已开盘的新澎湃社区、金辉优步的地价相差无几。

　　唯一例外的是越溪地块，半年不到地价上涨了5000元，只是这个本身就跑输大盘的地段和相城元和一样，销售总的泪水啊，早已成河……

　　有没有看出来?摆明了会相互绞杀，去化率堪忧的地块，反而地价在涨，而明显是爆款的地块，稳得一匹……

　　刚刚说到的苏高新地块，也就是上个月开盘的悦云庭项目，售价多少?均价也就34000块。

　　要知道，苏州楼盘现在都是精装交付，这个价格，算上融资成本2021年苏州房价均价，对比24000元/平的地价，房企可以说几乎不赚钱。

　　那等到83号地块开盘时，控制的销售价格是多少?大概率，还是一个不赚钱的价格。

　　因此，我们的结论是，在2019年新政过去后的一个半年时间里，地价、以及新房销售价格，仍牢牢的控制在政府手中，还是稳得一匹。

　　因为稳完了地价，接下来必然要稳新房销售价格：爸爸在喝汤，难道儿子还能吃上肉?

　　03

　　火热的幻觉

　　土拍结束后，我们接到最多的问题就是：苏州房价要涨了吗?

　　在这里我们要说，土地热是土地热，他只和房产开发商有关，房产商关心的才是楼面价、溢价率、是否现房销售。

　　只要苏州还在限价，还在限售，土拍再火热跟购房者也没有一毛钱关系。

　　苏州目前的基本面，还是牢牢的掌握在自2019年新政以来“稳地价，稳房价，稳预期”的政策之中，尚未越雷池一步。

　　2021年的首场土拍，即以五块住宅用地入市，紧接着2021年1号土拍也将推出4块住宅用地，可以想象，2021年，将继续是苏州的土拍大年。

　　2020年的首场土拍发生在五月份，等到新项目入市，基本已经进入到了下半年。从时间线上来讲，1月即有九块住宅用地出让，和等到五月份才拍地，带来的市场影响不可同日而语。

　　至少对于苏州来说，2021年将继续是新盘相互绞杀，除了少数优势地块外整体去化率堪忧的一年。

　　只要一手房限价这个达摩克利斯之剑仍悬在头顶，且市场上始终有新盘推出，二手房的情况，也不宜过于乐观。

　　04

　　不可忽视的情绪

　　还记得在17年底，苏州楼市上的情绪已经低落到了最低点，成交量萎靡，房价稳中有降。购房者对未来的预期达到了最大的不确定性。

　　但是在2020年底，经历过2019年的一波猛涨，苏州楼市上的交易者们心态已经悄悄发生了变化，到了2020年下半年，几乎是每个月都有人在问：是不是小阳春要来了?苏州楼市是不是要雄起了?

　　所有人都在等待那个房价引燃的点，到了2021年，随着周边环苏楼市的上涨，这种情绪放大到了最顶点。

　　从降价/涨价房屋数量比上看，这种情绪表现得尤为明显，从2020年三季度的动辄十倍，悄然变成了五倍。

　　如果任由这种情绪放大，或者当市场上大多数人达到某种共识，苏州的楼市，很可能变成在2018-19年南京那样，一方面热门地块限价房火热摇号，一方面二手房不论成交量如何变化，价格岿然不动。

　　换句话来说，虽然我们认为2021年苏州楼市不会发生重大行情，在限地价限房价的双重压力下仍以稳为主，但仍然处于内里暗流涌动的状态。

　　对于置换者来说，要避免两头踏空，在错过了2020年以后，2021年可能是最后的机会，如果再错过今年，很可能面临两头踏空的情况。

　　而对于新购房者来说，在这个时间点，请坚定避开相城元和片区和新房聚集地段，尽量买入园区、新区的限价房或明显的二手笋房。等到再次风起的时候，才能最大限度的掌握主动权。