最近经常有朋友后台询问湖东各板块的优劣，今天就和大家侃侃为何金鸡湖向东，房价却一路向下。由于湖东板块过大，故主要探讨几个代表板块，见一叶而知秋,窥一斑而见全豹，权当抛砖引玉。

下文将主要探讨玲珑板块，景程板块，东沙湖板块，永旺板块，体育公园板块，新街口板块，湖东邻里中心板块，分别从房价，位置&配套，小区本身，学区，居住人口成分等进行分析对比。

板块内房价

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备注

以上数据扒自链家各小区挂牌价，由于大小户型和位置等的差异，价格为小区挂牌均价。

部分小区挂牌数量较少，价格偏差度较大，如玲珑湾四区只有四套挂牌，且两套为超大户型，挂牌均价达到59000多，故参考其他网站，取挂牌均价更接近于成交价的价格。

挂牌价一般都高于真实成交价，真实成交价格一般都在挂牌价基础上下降10%以内。

虽然在售比数据不够全面，但基于同一标准，还是存在参考意义。

通过在售比数据，我们能够较好的看出各板块之间的流动性差异，从而在某些方面对房价的差异存在参考意义。

另外，同板块间的在售比数据，对于小区间房价的差异度的反映更加真实。单从换手率这个因素来看，在售比数据基本和房价呈现正相关。

位置 & 配套因素

毋容置疑苏州大裤衩房价，湖东核心CBD区域便是圆融时代广场-科文中心-月光码头区域。自然，距离核心较近的玲珑板块与白塘板块房价便当仁不让的占据讨论区域的头两把交椅。

另外玲珑板块毗邻金鸡湖，大裤衩和城市广场，而享受到更高的溢价，尤其是后期开发主打高端的尚玲珑，看到房价的瞬间，笔者36D的胸脯都不免为之一振。

其他各板块区域内都有配套的邻里中心，像永旺板块，新街口板块还有永旺和华润大型购物中心，体育公园板块距离欧尚湖东店较近，未来还会有自带的10万方商业综合体：苏体广场。

尽管其他各板块内的配套都不算差，但任何城市的核心地段都会享受较高的溢价空间。

社区自身因素

纵观全区域来说，品牌开发商是小区能否享受溢价的关键因素，因为品牌本身存在一定的溢价空间，而且品牌开发商一般都自带物业，良好的物业管理也是溢价组成的重要部分。

比如万科玲珑东区，相同位置，相同配套的情况下，比隔条马路的一线品牌九龙仓三期，单价要贵上几千不等。（既生瑜，何生亮啊！）

小区整体房屋户型和房屋质量是决定房价的不可忽略的前排因素。

比如新街口板块某小区，在占据如此有力位置的情况下，实际成交价格却比周边小区低了10%左右，原因就在于小区户型在湖东名列前茅的排名，只不过是倒着算起。

比如体育公园板块某小区，当初因为房屋质量问题，有人选择退房，连开发商都进行了更换。不管是否真有问题，现实是，其基本稳坐湖东中环以内板块的副班长。

同样的，小区建设没有人车分流，停车位紧张，物业管理混乱，小区房龄较老等，都是影响房价的组成因素。

学区因素

决定一个城市学区热度的关键因素是该城市的学校是公立强大还是私立更胜一筹。

比如公立无对手的北京，西城区的房价都已经被炒上了天，而私立相对强大的上海，学区房并没有如北京般疯狂。

就园区乃至苏州而言，依然是公立学校的天下。但确实也有一些外国语学校教育质量很好，但高昂的学费基本上将工薪阶层挡在了门外。

所以，家长们紧衣缩食苏州大裤衩房价，咬牙硬顶，也要买个好的学区房。一来，是为了孩子的上学问题；二来，学区房还非常保值，以后转手说不定还能赚上一笔不错的收入。

这就造成了学区房价格的高企，比如星海学区，湖西的那些老破小放着湖东还不如现在湖东已有的小区。

但一个星海学区，生生的将周边的学区房拉高了一个档次。

作为玲珑板块排名第二的星湾学区，本文没有提及的排名第三的“土豪”：金鸡湖学区，白塘板块排名第四的景程学校，以及屌丝逆袭的东沙湖学校，都多多少少为该区域内的房价拉升做出了贡献，尤其是排名前四的学校的拉升作用更加明显。

居住人口成分因素

说到居住人口成分，可能也是争议做大的因素。

不管你赞同与否，现实中，小区人口成分确实实实在在的影响着房价的走势，虽然在我看来，他们也就是英语比我厉害一些o(╯□╰)o

比如外国人集中的雅戈尔雷迪森广场周边，永旺板块的中海五区。

虽然房价是多种因素混合的影响，但租金却能够很好的说明其作用。但凡外国人居住集中的小区，租金都比周边相邻小区贵上30%以上。

另外就是公务员集中的小区，同样影响着小区的房价。比如公务员集中的中央景程、东城郡，相比周边小区，房价都存在一定的溢价。

为什么我所在的小区这么便宜？

为什么这个板块房价始终上不去？

相信文章通篇看下来，自己在心里再多一些思考，应该能找到你想知道的答案。

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