最近跟朋友聊天，三句话离不开房子，在苏州没有个3、5百万还真买不到房，100万只能当个首付，不禁唏嘘。那么，现在首付加上货款100万以下真的买不到房吗？两位朋友异口同声地说，有，“老、破、小”。

NO.1 | 壹

顾名思义，他们口中所称的“老、破、小”即是市区内的二手房，房龄偏老、小区基础设施陈旧环境较差，然后就是面积小。稍微新一点的，还有一种拆迁房，房屋质量可能差一些，其实就居住本质而言，跟商品房并没有什么区别。

老新村的房子，周边生活配套已相当成熟，购物、买菜十分方便，学区更不用说，都是市区比较好的学校。

当然存在一些弊端，比如交通，拥堵，人多车多是城中不可避免的问题。其次就是房屋由于年代久远，质量和户型都不可抱有太大期望。倘若拿的房子装修状况欠佳，买回来以后的重新装修成本也是需要计入和考虑的。另外，二手房相对于新房苏州买房子首付要多少钱，升值也相对缓慢。

主要看你是怎么考虑，如果作为刚需过渡或为了小孩上学可以考虑一下。

现在在苏州买这样的房子，如果首付30万，那就要在均价2万以下，面积不能超过60平。

NO.2 | 贰

有人要问了，除了老新村就没有其他选择了吗？从苏州大市范围来看，刚需盘都集中在相城、吴江、吴中临湖、甪直、太湖度假区等偏远的楼盘。

第二种选择就是，远郊的新楼盘，以前称城乡结合部。但是100万以下，这种房子在园区很难有了，我搜罗了一遍，仅有除了吴中区几个盘，金庭镇的丰谷景园有84㎡、86㎡、116㎡，售楼处对外报价8500元/平外，太湖假家区的太湖汇景、太湖相王府橘郡，太湖相王府橘郡目前在售小高层，建筑面积约88㎡、100㎡、110㎡、127㎡，价格12500元/㎡。

吴江盛泽还有富都花园、荷塘月苑、悦湖美郡等几个项目在“1”字头以下，且还有小户型的房源，还有一些楼盘房价虽然在1字头，但多是大户型，比如新城十里锦绣售户型面积为115㎡、125㎡洋房，均价10300元/㎡。还有的是大平层，总价就上去了。

看到这里有的朋友就说了，除非在那边工作，否则这些楼盘实在太远了，感觉买不到房子。其实还有一种选择余地比较大的，那就是公寓。

NO.3 | 叁

如果又要在市区范围内，总价又低的房子，还有一种选择就是公寓。楼姐搜罗以后发现，有几个比较好的公寓房，区位优势明显，投资、自住都可以。

现在苏州去中心化，各大新城如雨后春笋般冒出，有些地方发展的真的很不错，加上地铁开通之后，交通问题完全不成问题。

比如吴中区的保利悦公馆，该项目位于吴中区尹山湖板块，面积有48和70平方，交通便捷，地铁2号线郭苑路站和尹山湖站中间。周边商业配套丰盛，大型商业水街爱情海公园预计今年开业，另外还有阳光天地满足生活所需。

再如相城区高铁新城的MOC芯城汇，目前在售的芯智汇国际公寓，面积有33、40、57、62平方，精装毛坯都有苏州买房子首付要多少钱，精装15000-16000元/平左右，毛坯价格在14000-15000元/平左右。妥妥地总价在100万以下。

另外，还有位于高新区狮山路与滨河路交汇处的花样年CEO公寓，目前在售4#楼毛坯公寓，建筑面积51㎡、58㎡、65㎡，均价22000元/㎡。算下来100万稍微出点头。

目前公寓方面选择性还可以，苏州各区都有。对于刚需过渡型居住来说，选择小面积单身公寓优势明显。既能满足短期过渡居住，又能有较好的增值保值性能。即使不自住，也会有相对可观且稳定的租金收入，有的可以以租养贷。

此外，刚需最为关心的落户学位问题，也能提前占位。那么缺点就是产权只有40年，首付需要50%。另外，面积过小的上学是否有问题？

NO.4 | 肆

前几日苏州楼市曾做过一个关于房价的调查，共有1872位网友投票，其中有39%的网友认为房价还会涨，有33%的网友认为房价会横盘趋稳，还有13%的网友认为房价下跌，持观望态度。

我身边有很多这样的例子。当房价在8000元/平的时候，他们觉得贵。犹豫不决之际，房价涨到了1万，觉得更贵。等到房子涨到2万以上了，真的买不起了。

总之，自住的刚需朋友，该买就买。

NO.5 | 伍

如果考虑公寓的话，有些低总价公寓比租房来的划算，建议选择地段位置好的，交通便捷，最好是地铁边，周边人口密度大，产业好、商业、办公多的区域。还有学区，如果有好的学校，那么升值潜力大。

如果5年内有改善换房需求的或者单纯占市中心学区的，也可以考虑老破小，抗跌能力强。

如果选择远郊乡镇小户型的，看地铁能不能到，工作范围等，尽量选交通便捷、离工作单位近的，否则时间成本太大。

最后，刚需自住的话可根据自己的经济状况，量力而行，生活还得继续，尽量不要被房子束缚。

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