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非常感谢各位知友的交流学习，因为个人原因，近期应该是不会再回复了。提醒一点，务必切记时效性。这篇文章写于过去，房市或政策未来的变化是说不准的。多思考。希望大家都能买到心仪的小家，生活越来越好，谢谢。

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加班导致拖了两星期了，赶快写完吧…

现在这个时机还蛮难办的。

我选现在这套房子用了大半年，在房子的事上前前后后开了能有5000公里的车程。因为预算真的有限，所以只能北到常熟南到吴江这种全市范围一片一片地开车过去实踩、抉择与思考。

现在的苏州有两个特殊的地方：

(1)大市三区（东中西）与外三区（南北）不共享高中，而苏州的高中应试水平相当鸡肋

(2)苏州没有中心扩散。

这两点是前提。在这个前提下我们来看看。

1. 苏州房市靠什么来保

苏州从2016年之后直线疯涨。是真的直线疯涨，没有横盘。而商品总归要有最基本的经济学原理的，所以我们可以先想想苏州房价会不会现阶段崩？

不管一手二手，房子总归要有人买才有价值。有人买这三个字，已经包含了两个最重要因素：有人，有钱。苏州总体人口现在还是净流入的，即便最贵的园区也算是。看起来苏州GDP还是那么高，但是房价对制造业的影响和对人的影响会有滞后性。这个事要精确到区来分析。

大市三区，园区高新姑苏。缺钱吗？都不缺。相比来说我倒觉得姑苏区的经济基础有压力。平江新城的建设不如预期，姑苏区的新商业撑得勉勉强强，老商圈缺活力。谁在买姑苏的老破小？哪个买了的敢说不是为了那几所学校？姑苏的新房价格其实一点都不低，看起来平均值不高，都是被老破小与安置房拉下来的。跟上海或者南京不一样，苏州的金融中心并不在护城河里面。

市外三个区，相城吴中吴江，相城这两年建设很用心，也规划了好多东西，可是基建是要钱的啊！要钱的啊！要钱的啊！活力岛荒了小十年，陆慕一直不温不火，高铁新城看起来很好但是配套还没跟上，一旦跟不上就是下一个活力岛。相城这段时间在规划中央公园。看起来一片美好，就跟十年前的活力岛一样美好。这一切都要看相城的企业了。

吴中，各种角度全方位扶不起来的阿斗。多好的资源！恨其不争。尹山湖是因为荒地从零开始规划，加上离园区近，发展起来了。即便这样整个郭巷也本应该能更好。独墅岛多好的位置！在看看塘南红庄的市政。同样是太湖新城，苏州湾北边和南边就跟当年的浦东浦西一样。吴中的经济需要好好规划规划了。目前正在建新的“南环”，如果经济跟不上，基建就会慢，整体速度又都拉下来吊车尾。

吴江很多人看好它，但是买吴江不能就靠太湖新城拉的活力。松陵或者说运东太年轻了，比高铁新城还要年轻，需要沉淀。马上的长三角一体化分给了一片给吴江，这算是一个利好。

所以说，现在苏州买房会腰斩吗？我的看法是目前情况，只要最后一步不选错小区，大局整体跌的风险不大。最多横盘几年，就像这两年的上海。但是最好的投资机会已经过了，现在为了投资入市，需要真正强的胆量，我自愧不如。

（如果真为了投资，现在有这个钱为什么不去无锡…嘉兴也好啊！）

2. 苏州房价怎么分布

刚才说了苏州有俩特点，这俩特点导致了苏州房价的分布很有趣。很多外地人习以为常地以为苏州的中心是那些园林们，实际上不是。

可怜天下父母心。即便佛系的苏州土著，也有相当多人想为孩子上个好学校各种想办法。苏州应试教育不好，素质教育是搞了，搞的好多高素质明理懂事的二本大专孩子，甘心吗？说是没有尖子生因为好学生都出国了，别自我安慰，有想法真的去统计统计看看，出国的尖子生到底有多少位，占比能有多大。我之前用了好多天往前归纳了前六年的苏州各中学的教育细节与指标，结论是前两年苏州的好学区房才是刚需…普通初中的孩子如果不是年纪前三，好大学就悬了。这也是最终外市三区的家长，在孩子上学了之后都往大市三区跑的关键原因…硬是把一部分人逼成了刚需。没有孩子的人，或者没有感受到学历加成的人，是不理解的。

但是，话说回来，吴中相城吴江没有好高中吗？木渎黄埭震泽偏是偏了些，只是上个学还想怎样？与其在大市抢破头，倒也真的可以考虑一下田忌赛马。

在大市三区，好学校片区的房价都不低，这个应该都理解了吧。然后在园区显著的还有景观加成。这一点在环金鸡湖一圈相当明显。苏州的有钱人乃至一部分中产阶级，满足了最基本的居住需求，纷纷开始追求精神享受。有兴趣可以看看玲珑湾的成交房价，同一片小区5万-8万都有。区别就在湖景好不好看。

在大市外三区，离大市近的地方，房价普遍被抬起来了。第二梯队是卖预期。外三区的学区房主要集中在城南，初中。学区效应不明显，毕竟竞争没那么激烈。卖预期是指规划的一片光明，你信就可以买。

总结一下：

大市三区，房价有各自的中心。新区-狮山（学区），姑苏-新楼盘（姑苏只要是新楼盘都贵，别墅不考虑），园区-好学区或好景观。

外市三区，两种地方房价高：（1）离大市近，比如尹山湖活力岛运东（2）规划的有预期，比如高铁新城和地铁沿线。

补一句，未来苏州的楼市，会变成好房子的市场。只有房子本身综合实力过硬，地段、商业、景观、交通、户型都不错，才能有好价格。姑苏已经是这样了，园区正一步步往这方面演变，新区还在卖地段。

3. 政策有什么影响

苏州涨的太快了，看的我都害怕。被掐住也是理所当然的事。但是在这件事上，园区管委会表现的很糟糕。出台的时候考虑的太不全面了。打了N多补丁。

同时，因为只掐园区和狮山，外市三区反而有人坐地起价。苏州政府难道是想先富带动后富，太湖新城也涨到4万再一网打尽吗？

所以，现在的政策肯定不是长期的最终状态。下一个补丁肯定在路上了。这也是我最开始说的那句话的意思。现在这个时候，很难做决策啊。一个政策可能打翻所有的策略。

回到新政，园区学位9年。这是一个相当长的时间。特别是正好要用初中学位的家庭。这带来了第一个影响：学位没用的房子会更抢手，因为房源少了。园区用过学区的人轻易不会卖的，因为没人买。

新政还限制了二手房5年限售。这进一步加深了房源少这个预期。会带来第二个影响：这5年，房价还是会悄无声息的慢慢涨（虽然不热闹，但是房源少，想买的人没得选）。5年之后，迎来第一波房源潮。但是结合上一条的9年，如果把眼光放长远的话，9年之后其实市场才逐渐地真正放开。可是这里有一个风险，9年啊，难保不遇到些什么事？房子是资产，关键时刻本来是可以变卖的，卖房治病，卖房还债，卖房发工资，甚至卖房换个地方结婚生活。现在全押在这里了。想买园区二手房，就要承担的起定居的抉择。园区也是这么想的，把人才留下来。

而园区新房虽然只限3年，但是园区哪有几个新楼盘……

至于说政策会引发房价跳水？想想就好，早点休息，明天还要搬砖的。苏州房价只会因为经济震动而跳水，或者因为人口流失而横盘。这里不谈政治（不是政策）的影响。

最后，最有力度的稳房价政策是啥？在我看来，其实是即将上线的共享学区！仔细想想吧。

4. 对于你

我们来回到问题本身。你的特点：

（1）研究生尚未工作，肯定没成家

（2）想要房子保值

（3）想要父母养老

（4）目前的4万均价

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先看23。保值的话，除了地段，真的要看小区。地段跌了都有能抗住的小区甚至房子本身。从大局来看，最先保不住的就是本身水平一般，靠着补涨抬上来的小区。为了不被骂我就不在这里点名了。你挑小区的时候，务必看看楼龄，周边临近的小区是什么样的，都是谁在买，都是谁在卖。

我们来假设一个极端情况，比如，苏州经济突然崩了，银行自己的资金链断了，大家存款都空了。哪里先崩？

哪里杠杆上的多哪里先崩。也就是哪里纯炒房，而不是为了生活，哪里先崩。这种地方的显著特色是晚上小区都没人，白天中介却热热闹闹…一搜房源一大把，装修都一般般。没钱只能降价卖房了啊，能卖出去就行。

其次呢？哪里杠杆普遍贷的多，哪里其次崩。经济下滑会导致大萧条，平时都是王总李老板，现在看看入不敷出，贷款1000万咋整呢？你说咋整呢？

后面不编了。那这时候哪里挺得住？想一想，如果你一下子有很多选择了，全城房子随便挑，你最喜欢住在哪里？

当然是风景好、交通便利、生活舒适、房屋质量过硬、学区也好的地方。也就是上一段我总结的那句：“未来苏州的楼市，会变成好房子的市场”。在这种时候，只有全方位好的房子才能扛得住。仅靠好地段，好学校或者好户型，都不保险。这种房子只会出现在各片区的中心，不必追求整个苏州最好的片区，追求你能买得起的最好的片区就够了。千万别选最好片区的糟糕房子，或者高价区域的低价缺陷房，这时候鸡头远远比凤尾活的舒服。

可以私聊……实在是不敢公开点名楼盘或者片区……

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再看14

我感觉……你可能5年内有孩子也上不了学的……所以园区不受影响，可以买。

上学的时候呢苏州南六环房价多少，房子是租还是先自住？自住去不了太远的地方啊……你不像很多人一样是为了工作而买房，比如在园区工作，很少很少人买到新区去自住的……

而且你年纪轻轻的，我建议还是买个新房一手的吧。二手房当然没问题，只是新房以后还能当个婚房啥的。装修也能自己天马行空地发挥。省一笔拆旧家具的钱。

4万呢，目前园区也难了。但是也能挑挑。问题在于你总价多少？150平园区一大把，而且未来发展的趋势很明显是改善大户型吃香啊，400万和600万的区别苏州南六环房价多少，对于普通家庭还是挺大的吧。

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开始下结论啊！！当当当当当~

（1）你还只是个研究生，顶级学区是现阶段刚需吗？不是！（但是千万别直接把学区这个事直接扔了）

（2）目前的你，最需要什么？保值！为了以后可以换到顶级学区的地方，或者卖掉。（我已经默认你不受资金困扰了）

（3）对于目前的你来说，什么情况下保值的风险最小？买成熟的配套，不要挑战政府规划画大饼。你不是投资客，只是有一张房票的学生，不要梭哈赌一把。投资客们赢了赚几百万，输了反正家底几千万，他们再挣就是了。

（4）在成熟的配套片区里，买新房还是二手？对于你来说，新房！尤其是逼近限价上限的新房。越大的开发商可以越重点考虑。苏州不是没有烂尾盘。或者说，苏州不缺烂尾盘。你还是个学生，不急着住。苏州的二手房倒挂很普遍，对于你来说，完全可以先考虑新房。不行再二手嘛，没关系的。

综上，今天来看，符合这些要求的地方，首选园区中海上华琚和上东区。你要是在高新区或者太湖南大那儿上学，科技城也行。如果你无法承担在苏州一口气呆5年的“风险”，pass园区吧别把自己框住了。

如果考虑二手房，那范围广的多了，可以日后具体小区单独分析了。狮山姑苏都能选。都是好地方没问题的。

你预算能到4W，其实相城吴中吴江就已经可以先放进备选了。即便是今天的活力岛与甪直。考虑他们仨唯一的理由，就是你先买一套小的，把户口也迁过来，再买一套小的。以后2换3或者2换1。

PS，如果真的要考虑外市三区了，其实常熟也不差哦~哈哈。真的。